Onlangs is het klimaatakkoord door het kabinet gepresenteerd. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de verduurzaming voor de burger haalbaar en betaalbaar moet zijn.
Woningen moeten uiterlijk in 2050 van het aardgas af zijn, en om dat te bereiken zal het gebruik van onder andere zonnepanelen en warmtepompen gestimuleerd worden. Door een pakket maatregelen moet de burger als het ware “verleid” worden om mee te gaan in de energietransitie.
Stimulerende hypotheekadviseurs
Een leuk detail voor hypotheekadviseurs is dat ook wij een rol toebedeeld krijgen in de overgang naar schonere energievormen. In het klimaatakkoord staat hierover onder andere het volgende geschreven:
“De partijen in de keten stimuleren kopers en woningeigenaren in een zo vroeg mogelijk stadium om tot verduurzaming over te gaan. Hypotheekadviseurs wijzen in hypotheekadviezen op de mogelijkheden voor financiering van verduurzamingsmaatregelen.”
Energiebesparing moet daarmee dus een standaardonderdeel van het hypotheekadvies worden.
De grote vraag is natuurlijk: hoe gaat het kabinet dit waarborgen? Gaan ze mij als hypotheekadviseur ook “verleiden” om financiering van energiebesparing op te nemen in het hypotheekadvies? En zo ja, hoe zou dit onderdeel van het advies dan ingevuld moeten worden?
Een hoop vragen waarop het klimaatakkoord (niet geheel onverwacht) nog geen antwoorden biedt. Misschien moeten we het nog maar even in het hier en nu houden. Wat kun je nu eigenlijk met energiebesparingen in een hypotheek? Er worden een aantal regelingen aangeboden vanuit de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet en NHG.
Verruiming op inkomen
Allereerst is er de mogelijkheid om een hogere hypotheek in verhouding tot het inkomen te krijgen. Dit geldt zowel voor nieuwe energiebesparende maatregelen als voor een reeds energiezuinige woning:
- Tot 9.000 euro hogere hypotheek, indien:
- Dit bedrag wordt besteed aan nieuwe energiebesparende voorzieningen
- Een woning wordt gekocht met energielabel A++ of hoger, dat is afgegeven voor 1 januari 2015
- De woning een energie-index of energieprestatiecoëfficiënt van maximaal 0,6 heeft
- Tot 15.000 euro hogere hypotheek, indien:
- De woning een energie-index of energieprestatiecoëfficiënt van maximaal 0 heeft
- Tot 25.000 euro hogere hypotheek, indien:
- De woning een Nul-op-de-Meter-woning betreft en voor die woning een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar beschikbaar is
Voorwaarde voor alle drie de regelingen is wel dat het inkomen tenminste 33.000 euro bedraagt.
De basisidee achter deze regelingen is dat de energiebesparingen leiden tot een lagere energierekening. Daardoor wordt er iets meer ruimte voor een hogere hypotheek aangeboden.
Verruiming op marktwaarde woning
Sinds enkele jaren is elke hypotheek wettelijk gemaximeerd op 100% van de marktwaarde van de woning. Worden er verbouwingen uitgevoerd, dan valt in de regel alleen de waardevermeerdering van de verbouwing te financieren.
Stel: een nieuwe keuken kost 10.000 euro maar leidt tot een waardevermeerdering van de woning van 6.000 euro. Dan kan er slechts 6.000 euro extra middels de hypotheek geleend worden. Het tekort van 4.000 euro moet de klant uit eigen middelen financieren.
Als er echter in energiebesparende voorzieningen wordt geïnvesteerd, dan geldt er een ruimere regeling. De volledige investering mag in de hypotheek meegenomen worden, ongeacht de waardevermeerdering. Deze regeling is wel gelimiteerd tot 6% van de marktwaarde van de woning.
Voorbeeld
Klant koopt een woning met een marktwaarde van 200.000 euro. De klant wil voor 12.000 euro zonnepanelen plaatsen en zoveel mogelijk financieren binnen de hypotheek. De marktwaarde na plaatsing van de zonnepanelen wordt bijvoorbeeld 206.000 euro.
Omdat de investering in energiebesparende maatregelen binnen de 6% van de marktwaarde van de woning blijft, mag de volledige investering van 12.000 euro in de hypotheek meegefinancierd worden. De maximale hypotheek op marktwaarde wordt nu 212.000 euro.
Belangrijke voorwaarde is wel dat de investering ad 12.000 euro in zonnepanelen in het taxatierapport wordt opgenomen. Daarnaast dient dit bedrag in een verbouwdepot opgenomen te worden.
EnergieBespaarBudget
In sommige gevallen kunnen de verruiming op inkomen en op marktwaarde ook gecombineerd worden.
Stel: voorgaande klant heeft een inkomen van 50.000 euro en kan daarmee maximaal 203.000 euro lenen. Hij heeft ook de wens om 12.000 euro aan zonnepanelen te plaatsen. Aangezien er in energiebesparende voorzieningen wordt geïnvesteerd, mag de klant in dit geval 9.000 euro extra lenen op inkomen. Daarmee wordt de maximale hypotheek 212.000 euro (koopsom 200.000 euro plus 6%).
In dit kader biedt Nationale Hypotheek Garantie nog een zeer handige oplossing. Het is met NHG mogelijk om een EnergieBespaarBudget op te nemen in de hypotheek. Daarbij kan de klant een bedrag tot 6% van de marktwaarde van de woning als het ware “reserveren” in een verbouwingsdepot, zonder vooraf te hoeven bepalen in welke energiebesparing dit bedrag geïnvesteerd gaat worden.
Dat kan erg handig zijn als de klant pas later een beslissing over de energiebesparingen wilt nemen. Of meer tijd nodig heeft om tot een gedegen besluit te komen. Bij het EnergieBespaarBudget is het ook mogelijk om de verruiming op inkomen te combineren met de verruiming op marktwaarde woning.
Er is ook een nadeel: de klant is afhankelijk van hoe lang de bank het bedrag in depot wil houden. Ik weet zeker dat het kabinet hier geen rekening mee heeft gehouden.
Werk aan de winkel
Al met al zijn er al meerdere mogelijkheden om een energieke hypotheek af te sluiten. Hierbij merk ik op dat veel van deze regelingen met name geschikt zijn voor als er een woning wordt gekocht.
Voor bestaande woningeigenaren met de wens om de woning te vergroenen, is de drempel nog erg hoog om te investeren in energiebesparing. Met name de kosten om de energiebesparende maatregelen te financieren kunnen erg hoog zijn in relatie tot de investering zelf. Als het kabinet deze groep wil “verleiden”, dan zullen ze wel met iets beters moeten komen. Tijd voor actie!
Persoonlijk ben ik geen voorstander van het klimaatakkoord. Het werkt alleen als alle landen van de wereld mee doen. En dat is natuurlijk een utopie.