Een huis kopen wordt steeds moeilijker. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren voor te veel woningzoekenden te veel gestegen. Vooral starters hebben het heel erg moeilijk om een betaalbare woning te kopen. Eigenlijk kunnen alleenstaande starters zonder hulp van hun ouders (een schenking) al bijna niet meer kopen.
De oplossing om toch nog te kunnen kopen, is dit samen te doen met een ander. Het grote nadeel van samen kopen, is dat twee starters voor het eerst samen gaan wonen. Vanuit het ouderlijk huis ineens samen met een partner blijkt in veel gevallen een grote stap te zijn. Dit leidt er vervolgens toe dat de samenwoneners weer uit elkaar gaan.
Ingewikkelde fiscale puzzel
De financiële gevolgen kunnen dan groot zijn. Het fiscale plaatje wordt er niet gemakkelijker op.
In mijn eerste rekenvoorbeeld kopen twee starters voor het eerst een koopwoning van 200.000 euro. A en B besluiten een annuïteitenhypotheek te nemen van €200.000, met een hypotheekrente van 3%.
| Annuiteitenhypotheek |
€200.000 |
| Hypotheekrente |
3% |
| Bruto per maand |
€843 euro |
| Hypotheekbedrag annuïteitenhypotheek na drie jaar |
€187.000 (afgerond) |
Helaas zijn beiden na drie jaar op elkaar uitgekeken. Er zijn nu drie mogelijkheden als ze uit elkaar gaan.
- A of B blijft in de woning wonen
- Woning wordt verkocht
Hypotheek overnemen
Indien A of B in de woning blijft wonen, zal de lopende hypotheek (voor 50%) moeten worden overgenomen. De bank zal dan opnieuw gaan beoordelen of het inkomen voldoende is om dat te doen.
Indien de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek, zal ook de ex-partner die de woning verlaat nog moeten worden uitgekocht.
Voor het hypotheekbedrag van de ex-partner (50% van de hypotheek en het uitkoopbedrag) gaat wel weer een nieuwe duur van de renteaftrek gelden van 30 jaar. Het volgende is dan van toepassing, uitgaande van geen overwaarde.
- Annuiteitenhypotheek €93.500 (renteaftrek nog 27 jaar)
- Annuiteitenhypotheek €93.500 (renteaftrek nog 30 jaar)
Ouders springen bij
De situatie wordt wat ingewikkelder als een van beiden wordt geholpen door zijn / haar ouders met een schenking die wordt gebruikt om een lagere hypotheek af te sluiten.
Stel: A krijgt €50.000 en er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €150.000. Bij samenwonenden ontstaat er nu al een probleem met betrekking tot de renteaftrek.
| Situatie |
A en B |
A |
B |
| Koopsom woning |
€200.000 |
€100.000 |
€100.000 |
| Schenking A |
€50.000 |
€50.000 |
|
| Daadwerkelijke hypotheek |
€150.000 |
€50.000 |
€100.000 |
| Box 1 bedrag |
€125.000 |
€50.000 |
€75.000 |
De daadwerkelijke hypotheek is €150.000. Hiervan is €75.000 voor A en €75.000 voor B. Maar door de schenking die A heeft ontvangen, wordt diens eigenwoningschuld €50.000. Bij B is de eigenwoningschuld €100.000.
Als A en B een Draagplicht Overeenkomst regelen, is de hypotheekrente wel over de gehele hypotheek van €150.000 fiscaal aftrekbaar. A heeft dan een eigenwoningschuld (EWS) van €50.000 en B een EWS van €100.000.
Na vijf jaar uit elkaar
Als beiden na vijf jaar uit elkaar gaan, moet er gekeken worden hoe hoog de eigenwoningschulden van A en B nog zijn. In 5 jaar tijd is er €20.000 afgelost, waardoor de hypotheek nog €130.000 bedraagt.
| Situatie |
A en B |
A |
B |
| Hypotheek bij aanvang |
€150.000 |
€50.000 |
€100.000 |
| Hypotheek na 5 jaar |
€130.000 |
€43.300 |
€86.700 |
Als we ervan uitgaan dat A in de woning blijft wonen, dan zal B moeten worden uitgekocht. Indien de waarde van de woning bij uitkoop €240.000 is, dan is het volgende van toepassing:
| Situatie |
A en B |
A |
B |
| Waarde woning bij uitkoop |
€240.000 |
€120.000 |
€120.000 |
| Hypotheek na 5 jaar |
€130.000 |
€43.300 |
€86.700 |
| Overwaarde |
€110.000 |
€76.700 |
€33.300 |
Bij uitkoop moet A nu €120.000 betalen aan B. Dit is de lopende hypotheek van B (€86.700) en de overwaarde (€33.300). Indien A voor deze €120.000 een hypotheek afsluit, dan heeft A weer 30 jaar renteaftrek over dit bedrag.
- Annuiteitenhypotheek €43.300 (renteaftrek nog 25 jaar)
- Annuiteitenhypotheek €120.000 (renteaftrek nog 30 jaar)
Aankoop leuk appartementje
Ik ga de situatie nog iets leuker maken. B, die €33.300 heeft ontvangen van A, heeft het geluk een leuk appartementje te kunnen kopen voor €180.000. Voor B wordt het fiscale plaatje dan als volgt:
| Koopsom woning |
€180.000 |
| Kosten koper |
€10.300 +/+ |
| Inbreng overwaarde (EWR) |
€33.300 -/- |
| Benodigde hypotheek |
€157.000 |
- Annuiteitenhypotheek €86.700 (renteaftrek nog 25 jaar)
- Annuiteitenhypotheek €70.300 (renteaftrek nog 30 jaar)
Indien B met (bijvoorbeeld) een nieuwe partner C een woning had gekocht, dan was het fiscale plaatje nog ingewikkelder geworden. Vooral als C ook al eerder een koopwoning had.
Tegenwoordig gaat een op de drie stellen uit elkaar. Buiten de financiële gevolgen ontstaan er snel ingewikkelde situaties, waarbij de duur van de renteaftrek met daarbij de hypotheekbedragen moeilijk zijn te berekenen.
Het aantal hypotheekadviseurs dat dit soort berekeningen nog goed in kaart kan brengen, wordt steeds lager.