Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Hypotheekrenteaftrek afschaffen: niet zo gemakkelijk

Hypotheekrenteaftrek afschaffen: niet zo gemakkelijk

In mijn columns 'Hoe stemt Den Haag over hypotheekrenteaftrek' en 'Den Haag wil hypotheekrenteaftrek afschaffen' kon u lezen dat alle politieke partijen een verdere beperking van de renteaftrek in hun programma hebben staan. Bovendien wordt de lijst van maatregelen die zijn genomen vanaf 2001 om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken steeds groter. Maar zijn politici zich wel bewust van de risico's?

Eigenwoningforfait

In de wandelgangen horen we steeds vaker dat de hypotheekrenteaftrek kan worden afgeschaft, vanwege de lage hypotheekrente die nu van toepassing is. Hier tegenover staat dan ook de afschaffing van het Eigen Woning Forfait (EWF).

Het EWF is een percentage van de WOZ-waarde die iedere huizenbezitter moet betalen. Bij een WOZ-waarde van € 200.000 is de bijtelling € 1.300 (0,65% van € 200.000). Voor veel huizenbezitters betekent dit dat de eerste € 1.300 betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is (deze wordt verrekend met het EWF).

Lager belastingtarief

Om huizenbezitters tegemoet te komen, zal het belastingtarief verder verlaagd worden (bijvoorbeeld naar 30%). Bij dit laatste zal een huizenbezitter meer netto inkomen ontvangen om zodoende het niet meer ontvangen fiscale rentevoordeel op te kunnen vangen. Op het eerste gezicht lijkt dit een zeer simpele manier - of zitten er nog wat haken en ogen aan?

Ik heb enkele rekenvoorbeelden gemaakt, waarna u zelf een mening kunt geven.

In 2021 moeten de volgende twee belastingtarieven van toepassing zijn, zie hieronder.

Tarieven inkomstenbelasting 2021, belasting en
belastingschijven IB en loonheffing, niet AOW-gerechtigd
hoogte verzamelinkomen   belastingtarief
tot € 68.506   37,05%
vanaf € 68.507   49,5%

Huizenbezitters met een inkomen tot (globaal) € 68.000 krijgen dan nog 37,05% terug van hun betaalde hypotheekrente. Over het Eigen Woning Forfait betalen zij dan ook 37,05%.

Rekenvoorbeeld: aflossingvrij versus annuïteitenhypotheek

Hieronder een berekening wat een huizenbezitter betaalt als deze een aflossingsvrije hypotheek heeft van € 200.000 en een hypotheekrente van 2% / 3% / 4%.

Aflossingsvrije hypotheek € 200.000
Hypotheekrente 2% 3% 4%  
Te betalen hypotheekrente 4.000 6.000 8.000  
Belastingvoordeel 37,05% 1.482 2.223 2.964 -/-
EWF (0,65% x 200.000 x 37,05%)  482  482  482 +/+
Netto per jaar 3.000 4.259 5.518  
Netto per maand  250  355  460  
Bruto per maand  333  500  666  
Maandelijks voordeel   83  145  206  

Bij de aflossingsvrije hypotheek blijven de bruto en netto maandlasten over de gehele periode gelijk (als er geen maatregelen genomen worden).

Dit is anders bij huizenbezitters die een annuïteitenhypotheek hebben. Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk, maar stijgen de netto maandlasten maandelijks, aangezien er steeds meer wordt afgelost en de betaalde hypotheekrente steeds minder wordt.

Hieronder een berekening van de annuïteitenhypotheek van € 200.000, met een betaalde hypotheekrente van 2% / 3% en 4%.

Annuïteitenhypotheek € 200.000
Hypotheekrente 2% 3% 4%  
Te betalen hypotheekrente 1e maand 333 500 667  
Te betalen aflossing 1e maand 406 343 288  
Bruto per maand 739 843 955  
Belastingvoordeel 37,05% 123 185 246 -/-
EWF (0,65% x 200.000 x 37,05%) 40 40 40 +/+
Netto in de eerste maand 656 698 749  
Voordeel 1e maand 83 145 206  
Voordeel 120e maand 50 100 155  

In tegenstelling tot bij de aflossingsvrije hypotheek wordt het fiscale voordeel bij de annuïteitenhypotheek steeds minder.

Er vallen altijd huizenbezitters buiten de boot

Door de verschillende hypotheekvormen die huizenbezitters hebben, is het fiscaal voordeel voor iedereen anders. Dit betekent dat het niet mogelijk is om alle huizenbezitters volledig te compenseren.

Er zullen altijd huizenbezitters zijn die onderaan de streep meer gaan betalen.

Vooral de huizenbezitters met een hogere hypotheekrente zullen de dupe zijn.

Meer populariteit lagere rentevaste periode

Het gevolg van de afschaffing is ook dat toekomstige huizenkopers gaan kiezen voor de laagste hypotheekrente, omdat deze zorgt voor de laagste maandlasten. Dit betekent dat vaker gekozen zal worden voor een kortere rentevaste periode. De hypotheekrente bij een rentevaste periode van 20 jaar is hoger dan bij een rentevaste periode van 10 jaar.

Dit betekent ook dat als de hypotheekrente stijgt, er meer risico is dat huizenbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen.

Ik ben zeer benieuwd of de heren in Den Haag ook naar dit risico gaan kijken als zij besluiten de hypotheekrenteaftrek volledig af te schaffen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
29 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
josti5
0
'Ik vind HRA voor mensen die van een gemiddelde woning naar een villa verhuizen niet nodig'

Dat is al in behoorlijke mate het geval: de gemaakte winst op woning 1 wordt in mindering gebracht op de rente-aftrek van de nieuwe hypotheek van woning 2.

Daarbij is het huurwaardeforfait als een pure 'jaloersheidbelasting' indertijd in het leven geroepen om de huurders 'tegemoet' te komen, kan ik mij nog heel goed herinneren.

De fiscale aftrekbaarheid van (groot) onderhoud aan het eigen huis had al eerder het loodje gelegd.

Dit soort feiten is doorgaans snel uit het (politieke) geheugen verdwenen...

Sowieso zijn de huizenprijzen, zowel huur als koop, buitensporig.
Logisch, want zowel gemeenten als bouwers hebben er baat bij...



Die focus op HRA is trouwens inmiddels wel een tikkie overdreven, gezien de ultralage rentes.






B-rood belegger
0
quote:

mrC2 schreef op 12 apr 2019 om 12:55:


[...]

Ik begrijp niet precies hoe de huizenbezitter wordt genaaid. Het is al jaren bekend dat de HRA afgeschaft wordt. Een versnelde afbouw bv binnen 15 jaar zou prima kunnen. Of bijvoorbeeld als je nu een huis koopt zonder HRA hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
Als dit gecombineerd wordt met het afschaffen van het EigenwoningForfait zou het weleens niets uit kunnen maken.


Dhr Koets heeft eerder een mooie column geplaatst met de ruim 20 beperkende maatregelen die op HRA / huizenbezit toegepast zijn in de afgelopen jaren.
Stuk voor stuk aanpassingen van de spelregels terwijl men een schuld voor 30 jaar aangaat.

Als men bij de aanschaf van een nieuwe woning idd helderheid verschaft, dan zou er minder aan de hand zijn... dan krijg je echter scheefgroei ivm "overgangsregelingen" of onrechtvaardigheid omdat mensen nu wel aftrek genieten.
Vandaar dat die geleidelijke afschaffing mijn voorkeur geniet, en stoppen met het zagen aan de stoelpoten van de regels.

Ik doe de aangifte van diverse mensen en ken er genoeg die niet kapitaalkrachtig genoeg zijn om ineens zonder HRA rond te kunnen komen. Zeg 3,5k per jaar aftrek is 300 euro per maand, dat is een hoop geld als je dat ineens moet gaan bijverdienen in 15 jaar (met verder toenemende kosten).

Overheidsingrijpen op een markt heeft vaak niet het gewenste effect, zeker omdat ze nogal wispelturig zijn met de continue veranderingen.
Ikvraaghetmaar
1
Nu de rente zich naar 0% beweegt is het nog maar de vraag of de hypotheekrenteaftrek nog interessant blijft voor kopers. Wordt het niet steeds interessanter om een aflossingsvrije hypotheek met een lange rentevast periode af te sluiten en af te zien van de aftrek?
Overigens zijn de de marginale belastingtarieven anders dan de genoemde schijftarieven. Door het de aanpassingen in de heffingskortingen is bijvoorbeeld het marginale tarief voor een inkomen van pak em beet 600000 euro 59% geworden.
Of we blij moeten zijn met hele lage rentes is nog maar de vraag. Een rente van dicht bij de 0% maakt vastgoed-(en aandelen)markten
zeer volatiel. Wat er kan dan kan gebeuren laat Japan zien. Rond 1990 werden de hypotheken erg goedkoop door een alge rente en zeer soepele aflossingsvoorwaarden van de banken. De prijzen van woningen stegen toen met 400%, een eenvoudig flatje kostte toen in Tokyo ruim een miljoen euro. Leuk voor de eigenaren zou je zeggen, maar niets is minder waar. De prijzen zijn daar inmiddels weer terug bij af en de overheid (dwz de belastingbetaler) mocht uiteindelijk de rotzooi aan oninbare leningen opruimen.
Swarte Durk
0
quote:

Ikvraaghetmaar schreef op 17 apr 2019 om 13:03:


...

Een rente van dicht bij de 0% maakt vastgoed-(en aandelen)markten
zeer volatiel. Wat er kan dan kan gebeuren laat Japan zien. Rond 1990 werden de hypotheken erg goedkoop door een alge rente en zeer soepele aflossingsvoorwaarden van de banken. De prijzen van woningen stegen toen met 400%, een eenvoudig flatje kostte toen in Tokyo ruim een miljoen euro. Leuk voor de eigenaren zou je zeggen, maar niets is minder waar. De prijzen zijn daar inmiddels weer terug bij af en de overheid (dwz de belastingbetaler) mocht uiteindelijk de rotzooi aan oninbare leningen opruimen.

Interessante opmerking

Maar, Klaas Knot (DNB) en ECB-consorten weten wel wat ze aanmoeten met duurder wordende huizen door hun zelf veroorzaakte kunstmatig lage rente: Hup, in box 3 ermee en laat de bewoners maar mooi vermogensbelasting betalen over de WOZ-waarde minus schulden!

Dat levert dan weer een mooie bak geld op voor de regering om in dure ICT-projecten te steken, te 'investeren' in wilde groene plannen, en domweg te storten in bodemloze putten (o.a. Italië en ander zwakke EU-landen).

Ondertussen kan een werkende zonder vast contract met een laag tot modaal salaris nog steeds geen huis kopen, tenzij hij zeer veel spaart, veel erft, of bereid is te gaan wonen in krimpgebieden (hoewel een woning ook daar niet meer goedkoop is). Oh, natuurlijk zal dat sparen en erven in de toekomst ook steeds zwaarder worden belast.

Ik zou wel eens een lijstje willen zien met daarin tegen elkaar afgezet de voor- en nadelen van een vrijwel 0% rente (of negatieve rente), tegen een rentestijging naar pak hem beet 1% over een jaar, en dan ook de stijging naar 2% en 3% over een periode van 5 jaar er maar bij. Zodat die zaken met elkaar kunnen worden vergeleken. Natuurlijk niet alleen een staatje met de gevolgen op korte termijn (5 jaar), maar ook een met die van de middellange termijn (10 jaar).
objectief
0
quote:

Swarte Durk schreef op 17 apr 2019 om 13:49:


[...]
Interessante opmerking

Maar, Klaas Knot (DNB) en ECB-consorten weten wel wat ze aanmoeten met duurder wordende huizen door hun zelf veroorzaakte kunstmatig lage rente: Hup, in box 3 ermee en laat de bewoners maar mooi vermogensbelasting betalen over de WOZ-waarde minus schulden!




Je brengt de politici wel op een idee door die overgang naar box 3.

Ben je niet te neerslachtig dat je al een belastingverhoging verwacht zonder dat dit op de agenda staan, laat staan ingevoerd. Je ziet alles wel erg Swart.
Swarte Durk
0
quote:

objectief schreef op 17 apr 2019 om 14:00:


[...]
Je brengt de politici wel op een idee door die overgang naar box 3.

Ben je niet te neerslachtig dat je al een belastingverhoging verwacht zonder dat dit op de agenda staan, laat staan ingevoerd. Je ziet alles wel erg Swart.

Klaas Knot is er al mee bezig: www.nextens.nl/eigen-woning/dnb-verhu...

Ik hoop dat ik het te swart zie.
knax63
0
De hypotheek rente aftrek heeft al als bij effect dat huizenprijzen hoger zouden zijn dan zonder omdat er meer betalingscapaciteit ontstaat. Mensen betalen het zelfde bedrag maar betalen meer voor het huis en minder rente.
De hypotheek verstrekker blijft hypotheek verstrekken en maakt de meest exotische produkten ervan om toch te kunnen verkopen en bouwen Risk in die je niet wilt nog echt kunt begrijpen.
Aflossing vrij is er een van. Eigenlijk komt het erop neer eeuwig rente betalen. Ik werd voor gek verklaard met 10 jaar liniaire hypotheek. Ik woon nu al 15 jaar zonder hypotheek. En dat bevalt goed. Geen maandelijkse hypotheek lasten.
knax63
0
Onroerend goed belasten is verkapte bezits belasting en dus melk koetje voor overheden.
Sparen word bestraft. Terwijl dat juist de economie op termijn zeer sterk steunt. Maar op korte termijn niet. Politiek is bezig met korte termijn scoren en mooie verhalen terwijl veel naar toekomst geschoven worden.
Een Hollistisch benadering kennen ze totaal niet.
jarijn60
0
Uitstekend besluit. De lineaire hypotheek blijft goedkoop met een korte looptijd. Maar dat zal voor de mensen niet maandelijks te betalen zijn. Ik had een 30-jarige spaarhypotheek met een rente van 9,2% voor maximale renteaftrek en minimale inleg. Deze kon ik tussentijds afkopen voor € 10.000 (10 maal maximale inleg) voor 7 jaren. Want wie had de afgelopen 15 jaren 9,2% rente over diens spaargeld?
29 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 19 jul Energieke hypotheek 12
  2. 05 jul Scheiden doet lijden 2
  3. 14 jun Staatssecretaris Menno Snel geef... 2

Gesponsorde links