Starters hebben het moeilijk op de huizenmarkt, een betaalbare koopwoning vinden is bijna onmogelijk. Het kabinet wil deze groep een handje helpen door de grens voor een eenmalige schenking in 2019 te verhogen naar €102.000.
Een mooi gebaar, maar helaas zijn er flinke knelpunten ontstaan die veel hypotheekadviseurs en huizenbezitters niet weten. Vorig jaar november schreef ik in Hypotheekrente verder beperkt dat bij een schenking – als twee starters voor het eerst een woning kopen – het Goedkeurend Besluit de oplossing zou kunnen zijn om het gehele hypotheekbedrag in box 1 te krijgen.
Dit laatste klopt niet, daar het Goedkeurend Besluit alleen van toepassing kan zijn als er een Eigen Woningschuld verleden is van één van de huizenbezitters. Er staat dus in die column een foute berekening, waarvoor mijn excuses.
Ik zal uitleggen wat er precies aan de hand is door middel van een voorbeeld waarbij twee starters voor het eerst een woning kopen.
Uitgangspositie
Het volgende is van toepassing:
Voorbeeld 2 starters (jonger dan 40 jaar)
- M en V kopen voor het eerst een woning (zijn beide starters).
- M en V gaan samenwonen.
- Koopprijs van de woning €300.000.
- M krijgt een schenking van €100.000 van zijn ouders (met een uitsluiting).
- M brengt de schenking direct in (bedrag wordt gestort bij notaris, waardoor er een lagere hypotheek wordt afgesloten van €200.000).
- Er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €200.000, duur 30 jaar.
| Financieringsopzet |
|
M |
V |
| Koopsom woning |
€300.000 |
€150.000 |
€150.000 |
| Schenking M |
€100.000 |
€100.000 |
|
| Eigen woning schuld |
€200.000 |
€50.000 |
€150.000 |
Op het eerste gezicht is er niets aan de hand. Er wordt een woning gekocht van €300.000. De schenking van €100.000 die M ontvangt van zijn ouders wordt gebruikt om de hypotheek te verlagen.
Er wordt dus een hypotheek bij een bank aangevraagd van €200.000. M stort de €100.000 schenking bij de notaris. De standaard berekening is de Wettelijke Regeling. Hieronder de uitwerking hiervan over het hypotheekbedrag van €200.000.
Wettelijke Regeling
- M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
- M heeft een box 3 schuld van €50.000, maximaal box 1 bedrag is €50.000.
- V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
Uit bovenstaande uitwerking blijkt dat niet het gehele hypotheekbedrag van €200.000 in box 1 valt, maar slechts €150.000. Dit heeft te maken dat de schenking die M heeft ontvangen voor 50% de box 1 schuld verlaagd.
De benodigde hypotheek is €200.000, €100.000 per persoon. Echter de box 1 schuld van M is door zijn schenking slechts €50.000. Dit zal zeker niet de bedoeling zijn geweest van het Kabinet.
Het Goedkeurend Besluit is niet van toepassing omdat er geen Eigen Woningschuld verleden is van 1 van de huizenbezitters. Toch zal ik laten zien wat anders de uitwerking was geweest als M en V het Goedkeurend Besluit konden toepassen.
Goedkeurend besluit (niet mogelijk!)
- M heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
- V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
Nu het Goedkeurend Besluit niet mogelijk is, is er voor samenwonenden en huizenbezitters die getrouwd zijn onder huwelijkse voorwaarden nog een reddingsboei namelijk de Draagplicht Overeenkomst, maar deze is alleen mogelijk bij samenwonenden en huwelijkse voorwaarden. De uitwerking is dan als volgt.
Draagplicht overeenkomst
- M heeft een annuïteiten hypotheek van €50.000, met een looptijd van 30 jaar.
- M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
- V heeft een annuïteiten hypotheek van €150.000, met een looptijd van 30 jaar.
- V heeft 30 jaar renteaftrek voor €150.000, maximale looptijd 360 maanden.
In dit voorbeeld zijn samenwonenden met een schenking dus verplicht om een draagplicht overeenkomst op te stellen. Er is echter een oplossing maar die moet dan vanuit het Ministerie van Financien komen.
Via het Goedkeurend Besluit (artikel 3) is het mogelijk om schenkingen bij starters onder het Goedkeurend Besluit te laten vallen. Artikel 3 is voor de uitzonderingsgevallen. Echter dan moet het Ministerie daar wel toestemming voor geven. Ik heb deze casus een paar maanden geleden voorgelegd aan hun. Tot op heden heb ik nog geen reactie teruggehad.
Schenking na hypotheek afsluiten
Slimme huizenbezitters die het bovenstaande hebben gelezen, zullen misschien aan de volgende oplossing denken.
- M en V sluiten een hypotheek van €300.000 af.
- M gebruikt zijn schenking van €100.000 pas na het afsluiten van de hypotheek
De financieringsopzet na aflossing hypotheek ziet er dan zo uit:
| Financieringsopzet |
|
M |
V |
| Koopsom woning |
€300.000 |
€150.000 |
€150.000 |
| Schenking M |
€100.000 |
€50.000 |
€50.000 |
| Eigen woning schuld |
€200.000 |
€100.000 |
€100.000 |
Uitwerking Wettelijke regeling na de schenking
De uitwerking ziet er nu heel anders uit, namelijk als volgt:
- M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
- M heeft een vergoedingsrecht van €50.000 op V.
- V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
- V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
- V heeft een box 3 schuld van €50.000 euro aan M.
Conclusie
In ieder geval is duidelijk dat er over het gehele hypotheekbedrag van €200.000 renteaftrek genoten kan worden (valt in box 1). Een slimme fiscalist zal nu zeggen dat M niet zijn gehele schenking zelf heeft gebruikt, maar slechts voor €50.000.
Dit betekent dan dat M een belasting over zijn schenking moet betalen. De fiscus (dus ook het Ministerie van Financiën) heeft hier nooit een uitspraak over gedaan, dus we komen weer in een grijs gebied terecht.
Zolang M en V bij elkaar blijven is er overigens niets aan de hand. De problemen ontstaan pas als beiden uit elkaar gaan. V moet M dan nog €50.000 betalen. Als er sprake is van een overwaarde wordt deze hiervan betaald. Bij aankoop van een andere woning door V ontstaat er bij V een box 3 bedrag. Ik zal hier later nog in een aparte column op terugkomen.
In ieder geval is het woord weer aan het Ministerie van Financiën. Er zijn nog heel wat onduidelijkheden die weg moeten worden genomen.