Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Schenken? Twee keer nadenken

Schenken? Twee keer nadenken

Starters hebben het moeilijk op de huizenmarkt, een betaalbare koopwoning vinden is bijna onmogelijk. Het kabinet wil deze groep een handje helpen door de grens voor een eenmalige schenking in 2019 te verhogen naar €102.000.

Een mooi gebaar, maar helaas zijn er flinke knelpunten ontstaan die veel hypotheekadviseurs en huizenbezitters niet weten. Vorig jaar november schreef ik in Hypotheekrente verder beperkt dat bij een schenking – als twee starters voor het eerst een woning kopen – het Goedkeurend Besluit de oplossing zou kunnen zijn om het gehele hypotheekbedrag in box 1 te krijgen.

Dit laatste klopt niet, daar het Goedkeurend Besluit alleen van toepassing kan zijn als er een Eigen Woningschuld verleden is van één van de huizenbezitters. Er staat dus in die column een foute berekening, waarvoor mijn excuses.

Ik zal uitleggen wat er precies aan de hand is door middel van een voorbeeld waarbij twee starters voor het eerst een woning kopen.

Uitgangspositie

Het volgende is van toepassing:

Voorbeeld 2 starters (jonger dan 40 jaar)

  • M en V kopen voor het eerst een woning (zijn beide starters).
  • M en V gaan samenwonen.
  • Koopprijs van de woning €300.000.
  • M krijgt een schenking van €100.000 van zijn ouders (met een uitsluiting).
  • M brengt de schenking direct in (bedrag wordt gestort bij notaris, waardoor er een lagere hypotheek wordt afgesloten van €200.000).
  • Er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €200.000, duur 30 jaar.

 

Financieringsopzet   M V
Koopsom woning €300.000 €150.000 €150.000
Schenking M €100.000 €100.000  
Eigen woning schuld €200.000 €50.000 €150.000


Op het eerste gezicht is er niets aan de hand. Er wordt een woning gekocht van €300.000. De schenking van €100.000 die M ontvangt van zijn ouders wordt gebruikt om de hypotheek te verlagen.

Er wordt dus een hypotheek bij een bank aangevraagd van €200.000. M stort de €100.000 schenking bij de notaris. De standaard berekening is de Wettelijke Regeling. Hieronder de uitwerking hiervan over het hypotheekbedrag van €200.000.

Wettelijke Regeling

  • M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • M heeft een box 3 schuld van €50.000, maximaal box 1 bedrag is €50.000.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.


Uit bovenstaande uitwerking blijkt dat niet het gehele hypotheekbedrag van €200.000 in box 1 valt, maar slechts €150.000. Dit heeft te maken dat de schenking die M heeft ontvangen voor 50% de box 1 schuld verlaagd.

De benodigde hypotheek is €200.000, €100.000 per persoon. Echter de box 1 schuld van M is door zijn schenking slechts €50.000. Dit zal zeker niet de bedoeling zijn geweest van het Kabinet.

Het Goedkeurend Besluit is niet van toepassing omdat er geen Eigen Woningschuld verleden is van 1 van de huizenbezitters. Toch zal ik laten zien wat anders de uitwerking was geweest als M en V het Goedkeurend Besluit konden toepassen.

Goedkeurend besluit (niet mogelijk!)

  • M heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.

Nu het Goedkeurend Besluit niet mogelijk is, is er voor samenwonenden en huizenbezitters die getrouwd zijn onder huwelijkse voorwaarden nog een reddingsboei namelijk de Draagplicht Overeenkomst, maar deze is alleen mogelijk bij samenwonenden en huwelijkse voorwaarden. De uitwerking is dan als volgt.

Draagplicht overeenkomst

  • M heeft een annuïteiten hypotheek van €50.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €150.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €150.000, maximale looptijd 360 maanden.


In dit voorbeeld zijn samenwonenden met een schenking dus verplicht om een draagplicht overeenkomst op te stellen. Er is echter een oplossing maar die moet dan vanuit het Ministerie van Financien komen.

Via het Goedkeurend Besluit (artikel 3) is het mogelijk om schenkingen bij starters onder het Goedkeurend Besluit te laten vallen. Artikel 3 is voor de uitzonderingsgevallen. Echter dan moet het Ministerie daar wel toestemming voor geven. Ik heb deze casus een paar maanden geleden voorgelegd aan hun. Tot op heden heb ik nog geen reactie teruggehad.

Schenking na hypotheek afsluiten

Slimme huizenbezitters die het bovenstaande hebben gelezen, zullen misschien aan de volgende oplossing denken.

  • M en V sluiten een hypotheek van €300.000 af.
  • M gebruikt zijn schenking van €100.000 pas na het afsluiten van de hypotheek


De financieringsopzet na aflossing hypotheek ziet er dan zo uit:

Financieringsopzet   M V
Koopsom woning €300.000 €150.000 €150.000
Schenking M €100.000 €50.000  €50.000
Eigen woning schuld €200.000 €100.000 €100.000


Uitwerking Wettelijke regeling na de schenking

De uitwerking ziet er nu heel anders uit, namelijk als volgt:

  • M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • M heeft een vergoedingsrecht van €50.000 op V.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een box 3 schuld van €50.000 euro aan M.


Conclusie

In ieder geval is duidelijk dat er over het gehele hypotheekbedrag van €200.000 renteaftrek genoten kan worden (valt in box 1). Een slimme fiscalist zal nu zeggen dat M niet zijn gehele schenking zelf heeft gebruikt, maar slechts voor €50.000.

Dit betekent dan dat M een belasting over zijn schenking moet betalen. De fiscus (dus ook het Ministerie van Financiën) heeft hier nooit een uitspraak over gedaan, dus we komen weer in een grijs gebied terecht.

Zolang M en V bij elkaar blijven is er overigens niets aan de hand. De problemen ontstaan pas als beiden uit elkaar gaan. V moet M dan nog €50.000 betalen. Als er sprake is van een overwaarde wordt deze hiervan betaald. Bij aankoop van een andere woning door V ontstaat er bij V een box 3 bedrag. Ik zal hier later nog in een aparte column op terugkomen.

In ieder geval is het woord weer aan het Ministerie van Financiën. Er zijn nog heel wat onduidelijkheden die weg moeten worden genomen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

schenken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
28 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Swarte Durk
0
quote:

objectief schreef op 21 jan 2019 om 12:52:


[...]

"Eerder al belasting over betaald"..wel het zwakste argument dat er is, dat is n.l. altijd het geval als je met je geld iets doet.

Sorry, maar dat is geen tegenargument. Ook als er geen schenkbelasting wordt geheven betalen de ontvangers vroeg of laat wel belasting bij het besteden van het geld voor (verbouwen van) een woning.

Hier gaat het er om dat iemand een bedrag verdient en na daarover belasting te hebben betaald dit in principe vrij zou mogen besteden, of dat nou is aan een stuk grond, een auto op marktplaats, een goed doel, of aan familie. Met welk recht eigent de overheid dan een deel daarvan zichzelf toe in geval van het laatste? Het zogenaamde buitenkansbeginsel klinkt mooi, maar de regering gebruikt dat geld helemaal niet om het vervolgens te besteden aan mensen die geen ouders hebben, of wiens ouders onbemiddeld zijn.
ivet
0
What goes up, must come down... de kunstgrepen die al nodig zijn om een huis te kopen worden al zo complex dat een foutje achter de komma grote gevolgen heeft of kan hebben.
Ik betaal liever 1000euro huur dan 500euro netto hypotheeklast in deze woningmarkt...een bescheiden putoptiepremie t.o.v. het waanzinnige bedrag dat je voor een woning moet tellen waar je bijna met schaamrood op de kaken moet vertellen wat de prijs is voor die 2 muren in volledig eigendom en de 2 muren die je met de buren moet delen. Overigens hoef je als huurder o.a. geen opstalverzekering, dure overlijdensrisico, onderhoud buiten te betalen en een daling van bijv 25.000euro vd woningwaarde zal je geen nacht van wakker hoeven liggen (die daling al kan groter zijn dan je netto jaarsalaris...maar gelukkig is de rente laag?)

2008 gaat zich een keer herhalen, maar dan erger omdat men, als men is uitgerekend, erachter komt dat de boog verder opgespannen is dan ooit.

Mbt huur hebben we ook veel concurrentie van gastarbeiders die niet klagen over met zijn tienen in een rijtjes woning te zitten voor bijv. 200euro per persoon....de huisjesmelker vangt zo 2x zoveel als dat een medelander zich kan permitteren.
Denken we bovendien nu echt dat we met plm 17mln mensen hier wonen? Als je alle Duitse, Poolse, Roemeense, etc.etc. nummerplaten bij elkaar optellen en evt corrigeren met een klein percentage vakantiegangers dan zou het mij niet verbazen als daar een rap 5-10% hogere bevolking uitkomt op dit kleine stukje Aarde. Het verklaart ook beter de nimmer aflatende files die op hun beurt ook gesponsord worden door beursgenoteerde bedrijven...denkt u zich eens in: een miljoen auto's die id file 10-20% meer brandstof verbruiken... 2x per dag. Da's groot geld! (herinner u er graag aan dat we op een beleggingsforum zitten)
BBosman
0
quote:

Durk de baas yn it lizzende wurk schreef op 22 jan 2019 om 09:36:


[...]
Sorry, maar dat is geen tegenargument. Ook als er geen schenkbelasting wordt geheven betalen de ontvangers vroeg of laat wel belasting bij het besteden van het geld voor (verbouwen van) een woning.

Hier gaat het er om dat iemand een bedrag verdient en na daarover belasting te hebben betaald dit in principe vrij zou mogen besteden, of dat nou is aan een stuk grond, een auto op marktplaats, een goed doel, of aan familie. Met welk recht eigent de overheid dan een deel daarvan zichzelf toe in geval van het laatste? Het zogenaamde buitenkansbeginsel klinkt mooi, maar de regering gebruikt dat geld helemaal niet om het vervolgens te besteden aan mensen die geen ouders hebben, of wiens ouders onbemiddeld zijn.

Belangrijke noot hierbij is dat de schenkbelasting een vorm van inkomstenbelasting is. De schenker betaalt in beginsel geen belasting over het doen van de schenking, maar de ontvanger. Dit omdat het stelsel van directe belastingen is gebaseerd op 'al het inkomen van een persoon geniet', en het ontvangen van een schenking is inkomen.

De verwarring ontstaat puur door de retoriek dat mensen het diefstal vinden. Of stelt met ook dat de werkgever wordt "gestraft" doordat hij/zij "loonbelasting moet betalen over het loon wat hij aan personeel betaald"?
Eric5
0
Jos
Dezelfde problematiek geldt toch ook als een van de 2 kopers 100.000 eigen geld inbrengt en de ander niet?
holenbeer
0
quote:

geobeo schreef op 18 jan 2019 om 15:51:


[...]

Heb je de tekst wel gelezen? Welk kind (of stel kinderen) kan op dit moment een eerste huis van 300.000 EUR kopen?

Met je eerste baantjes krijg je echt geen hypotheek van 300.000 EUR hoor.

Waarom zouden mensen überhaupt als eerste woning een woning van 3 ton moeten kopen? Niks mis met wat kleiner beginnen. Ik zie op Funda 30.000 woningen onder de 250.000. Ook gewone rijtjeshuizen, in grote steden met prima OV-verbinding als Amersfoort en Arnhem.
MartijnN1932
0
Vind je,

Ik zie anders genoeg jongeren om mij heen die klagen dat ze geen geld hebben
en om de dag pizza bestellen, elke dag 2x per dag koffie halen bij starbucks

Toen ik studeerde kreeg ik ook altijd van alles naar mijn hoofd, hoe kan je nou op wintersport bla bla bla, nou. 1 ik werkte 2 ik kookte mijn eigen eten (pizza versus vers is toch een verschil van 15 eur in de week, starbucks 8 eur per dag.

enz..


Daarnaast, is er bij de meeste jongeren wel de mogelijkheid om te gaan werken en dan nog een jaartje bij de ouders te wonen om geld te sparen..

Dat heb ik bijvoorbeeld ook gedaan, dus genoeg geld om een eigenhuis te kopen.
Het was wel een opknappertje, maar meteen dus overwaarde
quote:

Hermando schreef op 22 jan 2019 om 08:08:


[...]


Kop in zand..

Mensen die dit kunnen zijn alleen de rijke.

Je moet 20.000 neertellen voor een hypotheek.

Even nadenken als het lukt.

Gemiddeld verdienen de mensen 2.000 euro netto... dat is 45.000 bruto wat modaal is toch ?.

Zorg en huishuur is al 1300.
Rdam adam, betaal je 1.000 euro voor huishuur of denk je met 45.000 in aanmerking te komen voor sociale woning.

Hoe ga jij als beginnend starter op vakantie en huis kopen ?? En 20.000 euro ophoesten.

Makkelijk klagen over uitgaven van mensen, maar je hebt geen idee.




B-rood belegger
0
quote:

Belangstellende schreef op 21 jan 2019 om 12:36:


@ B-rood belegger: Een complicerende factor bij het lenen van ouders is dat je bij een hypotheekverstrekker dan minder kun lenen.
Zij houden er rekening mee dat je elders ook leent voor aankoop.


Dit is eenvoudig te tackelen met een schenkingsovereenkomst.
Als je de bank kan laten zien dat je geen kosten hebt aan de hypotheek die je ouders verstrekken ziet de bank het zo dat je gewoon volledig hypotheek kan tillen.
Knight V
0
quote:

geobeo schreef op 18 jan 2019 om 15:51:


[...]

Heb je de tekst wel gelezen? Welk kind (of stel kinderen) kan op dit moment een eerste huis van 300.000 EUR kopen?

Met je eerste baantjes krijg je echt geen hypotheek van 300.000 EUR hoor.


Niet iedereen die geboren is, heeft 20.000 euro op rekening staan.

Eerst je studieschuld aflossen en tegelijk 10% k.k. bijlappen voor je 1e hypotheek.
Simpel toch.... wat is 50.000 op je 20e. Dat heeft iedereen wel toch op zijn rekening staan als je net afgestudeerd bent.

Denk dat sommige zover van de realiteit staan, dat ze geen idee hebben hoe jongeren een huis moeten financieren.


28 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 12 apr Hypotheekrenteaftrek afschaffen:... 28
  2. 29 mrt Op de stoel van... 2
  3. 15 mrt Hoe stemt Den Haag over hypothee... 35

Gesponsorde links