Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Hypotheekadviseurs weten het niet meer

Hypotheekadviseurs weten het niet meer

In 100% renteaftrek, 50% benadeeld kon u lezen wat de gevolgen zijn als iemand zijn woning verkoopt met winst, en daarna een woning met een nieuwe partner koopt. De helft van de verkoopwinst komt in box 3 waardoor er geen renteaftrek is. Om dit te voorkomen is er iets verzonnen: het Goedkeurend Besluit.

Huizenbezitters kunnen dit besluit tot vijf jaar terug aanvinken in hun belastingaangifte. Aangezien dit Besluit vanaf 2013 met terugwerkende kracht van toepassing is, krijgen veel huizenbezitters er volgend jaar (2019) er mee te maken. En wie voor het Besluit kiest, kan nooit meer terug.

Vergaande gevolgen

Op het eerste gezicht lijkt dit geen grote gevolgen te hebben, maar laat ik eens een simpel voorbeeld nemen, waarbij A eerder een koopwoning heeft gehad.

  • A heeft een woning gekocht in 2004 voor 200.000 euro
  • A heeft een aflossingsvrije hypotheek genomen van 200.000 euro
  • A verkoopt deze woning in 2019 voor 300.000 euro
  • A heeft een verkoopwinst van 100.000 euro (Eigen Woning Reserve)
  • B is starter op de woningmarkt (heeft dus nooit een koopwoning gehad)

A en B gaan tijdelijk (een paar maanden) in een huurwoning wonen. Samen zijn zij zo gelukkig dat zij besluiten te gaan trouwen in beperkte gemeenschap van goederen, voordat de nieuwe koopwoning wordt gekocht.

Het verhaal gaat verder:

  • A en B kopen een andere woning voor 500.000 euro in 2019
  • A brengt netjes zijn verkoopwinst (EWR) in van 100.000 euro
  • A en B besluiten een aflossingsvrije hypotheek te nemen van 200.000 euro en een annuïteiten hypotheek van 200.000 euro (duur beiden 30 jaar)

De vraag is nu: Wat is de looptijd van de renteaftrek van A en B, en voor welke bedragen? Ik hoor u al roepen dat deze rekensom zeer gemakkelijk is. U komt (waarschijnlijk) met onderstaande berekening, die overigens foutief is.

    A B
Koopsom woning 500.000 250.000 250.000
Verkoopwinst A 100.000 100.000  
Eigen Woning Schuld 400.000 150.000 250.000

 

  • Duur renteaftrek voor A: 2004 tot 2034 150.000 euro
  • Duur renteaftrek B: 2019 tot 2049 250.000 euro


Diverse mogelijkheden

Er zijn (helaas) diverse berekeningen mogelijk. Als eerste moet gekeken worden naar de standaardberekening van de Wettelijke regeling. Het volgende is dan van toepassing.

Overzicht wettelijke regeling: Aflossingsvrij en annuïteiten

A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar. A heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.

  • A heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
  • A heeft 15 jaar renteaftrek voor € 50.000 | looptijd mag max op 30 jaar
  • A heeft een box 3 schuld € 50.000 | max EWS is 150.000 A heeft een aflos stand van €50.000 met een looptijd van 15 jaar
  • A heeft een vergoedingsrecht op B van €50.000.

B heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar. B heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.

  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichting aflossing via annuïteiten
  • B heeft een box 3 schuld €100.000 | mag geen aflossingsvrij afsluiten
  • B heeft een schuld op A van €50.000.


Onbegrijpelijk

Ik weet zeker dat u bovenstaande berekening al niet meer begrijpt. In ieder geval is duidelijk dat van het hypotheekbedrag van 400.000 euro deze personen A en B maar voor een bedrag van 250.000 euro renteaftrek kunnen opgeven. Dit is natuurlijk absurd, zij volgen immers netjes de regels.

A heeft namelijk de woning met winst verkocht en heeft dit in de nieuwe woning ingebracht. Vanuit Den Haag en de fiscus (ministerie van financiën) is er een andere denkwijze. Zij nemen de nieuwe hypotheekvormen (200.000 euro annuïteiten en 200.000 euro aflossingsvrij) niet per persoon, maar 50% per persoon. Hierdoor krijgt B als starter 50% van de aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro terwijl deze als starter verplicht moet aflossen door middel van een annuïteiten / lineaire hypotheek.

Natuurlijk is dit probleem gedeeltelijk op te lossen, door bijvoorbeeld een volledige annuïteiten hypotheek te nemen van 400.000 euro. Even voor de duidelijkheid: deze is duurder dan de combinatie met een aflossingsvrije hypotheek.

Ik kan het ook anders zeggen: A en B worden gedwongen om een bepaalde hypotheekvorm te nemen.

Overzicht wettelijke regeling: volledig annuïteiten

Zo staat A er nu voor: 

  • A heeft een annuïteitenhypotheek van €200.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 15 jaar renteaftrek voor €150.000 | looptijd mag max op 30 jaar
  • A heeft een box 3 schuld € 50.000 | max EWS is 150.000
  • A heeft een aflos stand van €50.000 met een looptijd van 15 jaar A heeft een vergoedingsrecht op B van €50.000

Zo staat B er nu voor: 

  • B heeft een annuïteitenhypotheek van €200.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €200.000 | verplichting aflossing via annuïteiten
  • B heeft een schuld op A van €50.000


Hoera, het box 3 bedrag van 150.000 euro is verlaagd naar 50.000 euro. Hieruit blijkt wel dat de hypotheekadviseur zeer oplettend moet zijn, en dus de klant A en B moet attenderen dat zij een andere hypotheekvorm moeten nemen. De vraag is natuurlijk of A en B hier blij mee zijn, hun maandlasten worden flink hoger vanwege de volledige annuïteitenhypotheek.

Enter het Goedkeurend Besluit

Om over het gehele hypotheekbedrag van 400.000 euro renteaftrek te kunnen genieten, moeten A en B besluiten om gebruik te maken van het Goedkeurend Besluit. De berekening wordt dan als volgt:

Overzicht Goedkeurend Besluit: Aflossingsvrij en annuïteiten

Zo staat A er nu voor: 

  • A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichte aflossing via annuïteiten

Zo staat B er nu voor: 

  • B heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichte aflossing via annuïteiten


Wie bovenstaande berekening goed leest, zal concluderen dat B de helft (50%) van het renteaftrek verleden van A heeft gekregen. A springt natuurlijk een gat in de lucht want deze is 50% van zijn verleden ineens kwijt. Aangezien het Goedkeurend Besluit definitief is, betekent dit ook dat de gevolgen voor B groot zijn als A en B uit elkaar gaan. B behoudt namelijk het renteaftrek verleden van A.

Het bovenstaande voorbeeld is nog heel erg simpel. Ik hoef u niet uit te leggen dat er tal van situaties zijn waarbij bijvoorbeeld A en B een eerdere koopwoning hebben gehad met een andere partner.

Het is dan ook begrijpelijk dat veel hypotheekadviseurs niet de juiste berekening kunnen maken voor hun klanten. Echter deze klanten weten dit natuurlijk ook niet. Zij komen er pas achter als de fiscus aan de bel trekt.

Tot slot merk ik nog op dat er nog steeds geen 100% duidelijkheid is in alle situaties. De komende maanden hopen wij (mijn collega Paul Muskens en ik) dit wel voor elkaar te krijgen. Wij zitten op antwoord te wachten van het ministerie van financiën en enkele kenners in de markt. Wordt vervolgd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
BBosman
0
Zoals mijn docent fiscale advisering laatst stelde: "We (min.fin) maken de hra gewoon dermate complex dat niemand het straks nog begrijpt. Een onwerkbare wet afschaffen is makkelijker dan een begrijpelijke."
Dead cat bounce
0
Tip als je dan toch leent
U neemt lening 10.000 stopt dit in u hypotheek lost
de lening af . scheelt weer wat geld
Greedi$good
0
knax63
0
Ik heb mijn hypotheek in 8 jaar afgelost met de winst die ik in het laatste jaar maakte en dat is prima geen hypotheek maar bij de bank vinden ze dat niets want dan verdienen ze niets. En da's precies wat ze zouden moeten verdienen. Ze presteren eigenlijk helemaal niets. Oh ja het is geweldig om geen hypotheek te hebben. In Indonesië kan je maar 10 jaar geld lenen. En huizen zijn daar veel lager in kosten.
objectief
0
quote:

knax63 schreef op 23 dec 2018 om 08:22:


Ik heb mijn hypotheek in 8 jaar afgelost met de winst die ik in het laatste jaar maakte en dat is prima geen hypotheek maar bij de bank vinden ze dat niets want dan verdienen ze niets. En da's precies wat ze zouden moeten verdienen. Ze presteren eigenlijk helemaal niets.



De banken zijn onmisbaar om een huis te financieren...honderdduizenden starters met nauwelijks een cent op de bank hebben de afgelopen jaren van hen een lening voor aankoop van een huis gekregen en deze zouden anders in een huurhuis zitten met stijgende lasten.
Rot op met je schandalige praatjes.

Fart
0
quote:

Greedi$good schreef op 21 dec 2018 om 22:51:


Als ik het ook zo beroerd uitleg bij mijn klanten lopen ze huilend weg.


Nou bij deze de uitnodiging om het hier begrijpelijker uit te leggen. Ik neem aan dat u het zelf beter kunt aangezien u natuurlijk niet wilt dat uw klanten weglopen of geen goed advies krijgen. Of zitten we weer lekker azijn te pissen zonder enige vorm van eigen competentie betreffende deze materie...
RiCooo
0
quote:

knax63 schreef op 23 dec 2018 om 08:22:


Ik heb mijn hypotheek in 8 jaar afgelost met de winst die ik in het laatste jaar maakte en dat is prima geen hypotheek maar bij de bank vinden ze dat niets want dan verdienen ze niets. En da's precies wat ze zouden moeten verdienen. Ze presteren eigenlijk helemaal niets. Oh ja het is geweldig om geen hypotheek te hebben. In Indonesië kan je maar 10 jaar geld lenen. En huizen zijn daar veel lager in kosten.



Het volledig aflossen van de hypotheek zou ik met de huidige onbetrouwbare regering die we hier hebben in NL toch altijd afraden.
Immers word je dan hoe dan ook gepakt door de fiscus en mocht je ooit gebruik moeten maken van sociale voorzieningen hier in NL dan ziet men je huis als vermogen en heb je een probleem.
Altijd dus een kleine hypotheek laten staan zou mijn advies zijn.
Want, wat je niet hebt kan men immers ook niet afpakken.
Bowski
0
quote:

RiCooo schreef op 24 dec 2018 om 09:23:


[...]

Het volledig aflossen van de hypotheek zou ik met de huidige onbetrouwbare regering die we hier hebben in NL toch altijd afraden.
Immers word je dan hoe dan ook gepakt door de fiscus en mocht je ooit gebruik moeten maken van sociale voorzieningen hier in NL dan ziet men je huis als vermogen en heb je een probleem.
Altijd dus een kleine hypotheek laten staan zou mijn advies zijn.
Want, wat je niet hebt kan men immers ook niet afpakken.

Dat soort onderliggende redeneringen vormen de ruif waar belasting/hypotheek/verzekerings-adviseurs uit eten.
Het aloude gezegde: 'wie zijn schulden betaalt verarmt niet' gaat (wat mij betreft) op.
Hoe dichter je aan de grens van je mogelijkheden leeft des te duurder wordt het. Niet alleen betaal je meer rente, maar óók moet je (extra) verzekeringen betalen voor hypotheekgarantie, overlijdensrisico, opstal, inboedel omdat de geldverstrekker uiteindelijk wel garantie wil dat hij de hoofdsom terug krijgt als het onderpand feitelijk minder waard is als het met haast verkocht moet gaan worden.

Als je je schuld tot onder de helft hebt afgelost ga je merken dat niet de bank de baas is over jou, maar worden de rollen omgekeerd. De bank komt bedelen met goedkopere tarieven, en anders stap je overnaar een concurrent. De adviseurs kan je weg sturen en een paar verzekeringen ook.
Als je helemaal aflost en verzekeringen opruimt ben je totaal ontzorgt.

Uiteindelijk kom je er achter dat de belastingaftrek in hun zakken is beland. Als je niet aflost blijf jij die vullen. En op het eind van de rit zit jij met de gebakken peren: een dikke schuld en nog steeds niet vrij.
Vrijheid wil toch iedereeen!?
knax63
0
quote:

RiCooo schreef op 24 dec 2018 om 09:23:


[...]

Het volledig aflossen van de hypotheek zou ik met de huidige onbetrouwbare regering die we hier hebben in NL toch altijd afraden.
Immers word je dan hoe dan ook gepakt door de fiscus en mocht je ooit gebruik moeten maken van sociale voorzieningen hier in NL dan ziet men je huis als vermogen en heb je een probleem.
Altijd dus een kleine hypotheek laten staan zou mijn advies zijn.
Want, wat je niet hebt kan men immers ook niet afpakken.

knax63
0
quote:

Bowski schreef op 27 dec 2018 om 11:00:


[...]
Dat soort onderliggende redeneringen vormen de ruif waar belasting/hypotheek/verzekerings-adviseurs uit eten.
Het aloude gezegde: 'wie zijn schulden betaalt verarmt niet' gaat (wat mij betreft) op.
Hoe dichter je aan de grens van je mogelijkheden leeft des te duurder wordt het. Niet alleen betaal je meer rente, maar óók moet je (extra) verzekeringen betalen voor hypotheekgarantie, overlijdensrisico, opstal, inboedel omdat de geldverstrekker uiteindelijk wel garantie wil dat hij de hoofdsom terug krijgt als het onderpand feitelijk minder waard is als het met haast verkocht moet gaan worden.

Als je je schuld tot onder de helft hebt afgelost ga je merken dat niet de bank de baas is over jou, maar worden de rollen omgekeerd. De bank komt bedelen met goedkopere tarieven, en anders stap je overnaar een concurrent. De adviseurs kan je weg sturen en een paar verzekeringen ook.
Als je helemaal aflost en verzekeringen opruimt ben je totaal ontzorgt.

Uiteindelijk kom je er achter dat de belastingaftrek in hun zakken is beland. Als je niet aflost blijf jij die vullen. En op het eind van de rit zit jij met de gebakken peren: een dikke schuld en nog steeds niet vrij.
Vrijheid wil toch iedereeen!?



Ik ben het eens met je. Aflossingsvrij is niet aflossingsblij.. je betaalt eeuwig rente en da's niet handig. Tuurlijk adviseert de bank dat wel te doen want dat is hun verdiensten. In 1991 wist ik dat al omdat ik op een A4 een totale soms maakte hierover toen was rente 7a9 %. Nu nog maar 2%a3%.
knax63
0
quote:

objectief schreef op 23 dec 2018 om 08:33:


[...]

De banken zijn onmisbaar om een huis te financieren...honderdduizenden starters met nauwelijks een cent op de bank hebben de afgelopen jaren van hen een lening voor aankoop van een huis gekregen en deze zouden anders in een huurhuis zitten met stijgende lasten.
Rot op met je schandalige praatjes.




Het is een keuze hoe je je geld uitgeeft sparen voor huis of niet. Met bijbehorende resultaten.

Kan je simpele rekensom maken.

Ik heb toevallig bouw economie gestudeerd. En daar waren de meningen ook verdeeld.

Je mag mijn mening oneens zijn. Maar oprotten doe ik niet.
Ik ben hier geboren en getogen als Haagse vrij jongen.
Zo zou van Kooten en de Bie het uitdrukken. ;-)

pennypacker
0
@Jos, wanneer je alles in kaart hebt, kun je er misschien een boek over schrijven waar alles goed is terug te vinden. Ben zeker geïnteresseerd in een goed naslagwerk.
Mousje
0
quote:

Bowski schreef op 27 dec 2018 om 11:00:


[...]
Dat soort onderliggende redeneringen vormen de ruif waar belasting/hypotheek/verzekerings-adviseurs uit eten.
Het aloude gezegde: 'wie zijn schulden betaalt verarmt niet' gaat (wat mij betreft) op.
Hoe dichter je aan de grens van je mogelijkheden leeft des te duurder wordt het. Niet alleen betaal je meer rente, maar óók moet je (extra) verzekeringen betalen voor hypotheekgarantie, overlijdensrisico, opstal, inboedel omdat de geldverstrekker uiteindelijk wel garantie wil dat hij de hoofdsom terug krijgt als het onderpand feitelijk minder waard is als het met haast verkocht moet gaan worden.

Als je je schuld tot onder de helft hebt afgelost ga je merken dat niet de bank de baas is over jou, maar worden de rollen omgekeerd. De bank komt bedelen met goedkopere tarieven, en anders stap je overnaar een concurrent. De adviseurs kan je weg sturen en een paar verzekeringen ook.
Als je helemaal aflost en verzekeringen opruimt ben je totaal ontzorgt.

Uiteindelijk kom je er achter dat de belastingaftrek in hun zakken is beland. Als je niet aflost blijf jij die vullen. En op het eind van de rit zit jij met de gebakken peren: een dikke schuld en nog steeds niet vrij.
Vrijheid wil toch iedereeen!?



Ben het gedeeltelijk met je eens (voor zover relevant). Het klopt dat een bank (of welke instelling dan ook) z'n klant wil binden door zo hoog mogelijke schuld en daar bij behorende appendices zoals verzekeringen. Decennia lang zijn er koopsompolissen en levensverzekeringen via koppelverkoop (aan de aflossingsvrije hypotheek) met hoge marges in de markt gezet; waarvoor de huiseigenaar de prijs moest betalen, en de tussenpersonen&hypotheekadviseurs de provisie opstreken.

Anderzijds is het 100% aflossen voor de overheid een reden om je een aflosboete (EWF) op te leggen; alle reden dus om voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek, die schuld in stand te houden: hypotheekrente wordt in mindering op de EWF bijtelling gebracht.

Dus ja, jouw advies is een goeie: los af tot <50% van de huiswaarde en neem alleen de hoogst noodzakelijke verzekeringen: opstal en inboedel; dat staat los van de hypotheekschuld.
Mousje
0
quote:

knax63 schreef op 27 dec 2018 om 18:36:


Ik ben het eens met je. Aflossingsvrij is niet aflossingsblij.. je betaalt eeuwig rente en da's niet handig. Tuurlijk adviseert de bank dat wel te doen want dat is hun verdiensten. In 1991 wist ik dat al omdat ik op een A4 een totale soms maakte hierover toen was rente 7a9 %. Nu nog maar 2%a3%.


Waarom werd er toen niet "aflossingsblij" geroepen? Bij 8 a 9% (die ik in 1989 betaalde) zou je daar veel blijer van zijn geworden. Maar dat werd door niemand toen gepropageerd.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek, vastgoed

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 18 jan Schenken? Twee keer nadenken 9
  2. 04 jan Belastingdienst weet het niet meer 25
  3. 28 dec Vooruitblik 2019: Zorgwekkende t... 10
Gesponsorde links