Twee weken geleden kon u in mijn column lezen dat bij een schenking bij aankoop van een woning, er een box 3 schuld ontstaat. Het gaat hier trouwens niet alleen om een schenking, want dit is ook van toepassing bij een overwaarde (verkoop van een woning), inbreng van eigen middelen door één persoon en een erfenis.
Ik kreeg een tip van een lezer om websites voor het afsluiten van online hypotheken eens te controleren. Persoonlijk ben ik een groot voorstander dat huizenbezitters hun hypotheek zelf kunnen afsluiten. Helaas werken niet alle banken in Nederland hier aan mee.
Goedkeurend besluit heeft verregaande gevolgen
Door de uitspraak van Staatssecretaris Snel in januari 2018 is de situatie echter drastisch gewijzigd. Vanaf 2019 is het namelijk mogelijk om het Goedkeurend Besluit aan te kruisen in de IB-aangifte.
In de komende maanden zal ik aantonen dat achter de schermen slimme heren en dames bezig zijn geweest om met dit Besluit de hypotheekrente verder te beperken en nog ingewikkelder te maken dan het al was. Veel huizenbezitters zullen gedwongen worden om het Goedkeurend Besluit aan te gaan om zo over het gehele hypotheekbedrag renteaftrek te kunnen krijgen.
De berekening voor welk hypotheekbedrag iemand nog renteaftrek heeft en voor welke periode is (zeer) ingewikkeld geworden. Mijn collega Paul Muskens en ik zijn met een groot onderzoek bezig. Wij zijn zelfs van mening dat in de praktijk heel veel hypotheekadviseurs het ook niet meer goed kunnen berekenen.
De komende maanden zal blijken of instanties hierop inspringen en met cursussen gaan komen om adviseurs eventueel bij te scholen.
Uitgangspunten hypotheekberekeningen
Van de week heb ik op drie sites berekeningen gemaakt met de volgende uitgangspunten:
- Vrouw inkomen 40.000
- man inkomen 20.000
- Koopsom woning 250.000 (is ook de WOZ-waarde)
- Kosten koper 10.000
- Benodigde hypotheek 260.000
- Inbreng schenking vrouw 40.000
- Daadwerkelijke NHG annuïteitenhypotheek 220.000
- Hypotheekrente 20 jaar vast
Volgens de wettelijke berekening is van de annuïteitenhypotheek van 220.000 euro een hypotheekbedrag van 20.000 euro niet fiscaal aftrekbaar. Als een huizenbezitter zelf een hypotheek kan afsluiten via internet, dan moeten de gegevens die uit de berekening komen 100% correct zijn.
In dit voorbeeld moet dus ook blijken dat over een bedrag van 20.000 euro geen renteaftrek is. Een site moet dit dus ook vermelden als zij de netto maandlasten doorberekenen.
De resultaten
Het zal geen verrassing voor u zijn dat de drie websites (IkbenFrits, Independer en Hypotheek24.nl) het juiste netto maandbedrag niet berekenen. Zij gaan er blindelings vanuit dat het gehele hypotheekbedrag fiscaal aftrekbaar is. Een extra toevoeging dat dit eventueel niet van toepassing is, ontbreekt volkomen.
Het klinkt misschien hard, maar dit mag niet mogelijk zijn. Dit is namelijk het misleiden van een huizenbezitter. Ik kan me voorstellen dat huizenbezitters zelfs dit soort sites aansprakelijk stellen voor de berekening die zij via internet ontvangen. Ik ben zeer benieuwd wat de rechter gaat uitspreken in deze situaties.
Wie bovenstaande gegevens invoert in de drie websites krijgt de volgende resultaten.
Website IkbenFrits
Het netto maand bedrag wordt 755 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,82%. Hierbij is de website uitgegaan van een WOZ waarde van 90% van de koopsom
Website Independer
Het netto maand bedrag wordt 733 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,22%. Opvallend: De WOZ-waarde wordt niet expliciet gevraagd.
Website Hypotheek24.nl
Het netto maand bedrag wordt 721 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,22%.
Bij Independer en Hypotheek24 komt Allianz als nummer één te voorschijn met de laagste hypotheekrente. Hierbij is het opvallend dat de netto maandlasten verschillend zijn.
Ik heb niet eens de moeite genomen om naar dit verschil te kijken, aangezien beide sites de 20.000 euro box 3 schuld niet hebben meegenomen. Bovendien hebben zij niet vermeld dat via het Goedkeurend Besluit wel alle betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is.
Onjuiste informatie
Als drie websites niet kloppen dan is de kans zeer groot dat ook andere online sites niet kloppen. Zoals eerder vermeld weet ik ook dat heel veel hypotheekadviseurs het juiste netto maandbedrag niet meer kunnen berekenen.
Ik ga zelfs een stapje verder. De AFM, die hypotheekadviseurs controleert of hun dossiers kloppen, zal naar alle waarschijnlijk ook niet 100% alles goed kunnen berekenen.
Dit laatste heeft te maken dat de berekening te ingewikkeld is geworden. Ik blijf echter positief en ben ook van mening dat als er goede cursussen worden gegeven alle hypotheekadviseurs hun werk wel goed kunnen doen.
Bruto vs. netto
Voor online websites blijft er één ding over: bij de berekeningen alleen het bruto maandbedrag vermelden. Als een online website nog netto maandbedragen gaat vermelden, dan is de kans zeer groot dat deze niet kloppen.
Of websites moeten expliciet vragen naar een box 3 bedrag, schenkingsbedrag, erfenis of inbreng van overwaarde. Hierna moeten zij dit bedrag goed doorberekenen zodat het juiste netto bedrag naar voren komt.
Toekomstige huizenbezitters zijn dus afhankelijk geworden van goede hypotheekadviseurs, met dank aan de heren en dames in Den Haag. Dan rest enkel de vraag: Hoe weten huizenbezitters welke adviseurs goed of slecht zijn? Daarover binnenkort meer.