Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Klagen over makelaars en klagende makelaars

Klagen over makelaars en klagende makelaars

Op 14 september verscheen er in Trouw een opmerkelijk artikel over de taxateurs. Hierin staat dat taxateurs onder druk worden gezet door consumenten, banken en hypotheekadviseurs om een woning zo hoog mogelijk te taxeren.

Bekend probleem

Ik sta hier totaal niet van te kijken omdat ik over dit onderwerp al heb geschreven. In onderstaand fictief rekenvoorbeeld is duidelijk te zien wat er gaande is:

  • Vraagprijs koopwoning €200.000
  • Woning wordt verkocht voor €230.000
  • Taxatiewaarde woning €230.000

De koopwoning wordt te koop gezet voor €200.000 op advies van de verkopende makelaar. Aangezien er veel kopers zijn voor de woning, krijgen de kopers de gelegenheid om een eenmalig bod uit te brengen. Het hoogste en beste bod is €230.000 en wordt aangenomen door de verkopers.

Vervolgens laten de kopers de woning taxeren. De taxateur taxeert de woning op €230.000. Ik heb al eerder aangekaart dat ik het vreemd vind dat de taxatiewaarde €30.000 (in dit voorbeeld) hoger is dan de vraagprijs van de woning.

Vingertjes wijzen

Volgens diverse reacties sloeg ik de plank volledig mis in een eerdere column. In het artikel komen de VBO en de NVM aan het woord. Toevallig twee makelaarsorganisaties die de belangen van de makelaars verdedigen. Zij geven aan dat de banken, consumenten en hypotheekadviseurs de schuldigen zijn. 

Vooral de banken vind ik zeer vreemd. Wat heeft een bank die een hypotheek verstrekt voor voordeel om een taxateur te dwingen om een hogere waarde af te geven voor een koopwoning? Indien dit daadwerkelijk van toepassing zou zijn, dan verstrekken zij een hypotheek waarbij zij weten dat de taxatiewaarde te hoog is!

Dan is de volgende vraag: Kan een consument die een woning koopt een taxateur beïnvloeden? De taxaties gaan via het NWWI, daar vult de koper een opdracht in. De opdracht komt dan bij de taxateur terecht die de woning gaat taxeren.

Om de taxateur te kunnen beïnvloeden moet deze gebeld worden. Hoeveel kopers durven daadwerkelijk de taxateur te bellen over de gewenste taxatiewaarde van de woning? Het zal zeker gebeuren, maar ik verwacht niet op grote schaal.

Hypotheekadviseurs

Uit bovenstaand lijstje resteert dan de hypotheekadviseurs. Natuurlijk komt het regelmatig voor dat hypotheekadviseurs de taxatie bij het NWWI aanvragen voor hun klant. Ik kan mij ook voorstellen dat diverse hypotheekadviseurs die regelmatig samenwerken met bepaalde taxateurs elkaar spreken.

In dit gesprek is het dan gemakkelijk om een waarde van een woning door te geven die noodzakelijk is voor het afsluiten van de hypotheek. Of dit op grote schaal gebeurt, kan ik niet aangeven. Ik heb slechts contact met een handvol collega’s.

Makelaars hand boven het hoofd gehouden

Dat neemt niet weg dat in de opsomming de aankopende makelaars missen. Deze worden steeds meer in de hand genomen door kopers, omdat zij anders in populaire gemeentes geen schijn van kans maken. Het is in theorie natuurlijk mogelijk om zonder aankopende makelaar een bod uit te brengen op een woning. De werkelijkheid is echter anders.

Een aankopende makelaar regelt vaak ook de taxatie. Hij is op de hoogte van de koopprijs en weet van zijn klant hoe hoog deze de hypotheek wil hebben. Het is dus heel gemakkelijk voor makelaars onderling om even contact met elkaar hebben over de taxatiewaarde. Handjeklap zal ik dit maar noemen.

De VBO en NVM houden makelaars echter een hand boven het hoofd door stug vol te houden dat dit niet gebeurt. Het feit blijft wel dat er taxatiewaardes worden afgegeven die te hoog zijn. Het NWWI en vooral de makelaarsorganisaties zullen hier iets aan moeten doen.

Ook zorgplicht voor makelaars?

Naar mijn mening zou een mogelijke oplossing zijn een verplichte zorgplicht zoals die ook van toepassing is voor hypotheekadviseurs. De AFM heeft in een reactie op twitter aan mij het volgende geschreven over deze zorgplicht:
“De AFM heeft geen wettelijke rol maar pleit al langer voor wettelijk verankerd toezicht op taxateurs (https://t.co/gZPUWtBY0X). Het liefst zien we dat er een nieuwe onafhankelijke toezichthouder komt.”

De AFM kan dus de zorgplicht niet regelen. Ik vind het wel vreemd dat er niemand opstaat in Nederland om dit wel te regelen dat er een zorgplicht komt voor makelaars. NWWI, NVM en VBO waren op de hoogte dat er taxaties worden afgegeven die te hoog zijn. Dit gebeurt volgens hen al een hele tijd. Waarom zijn er geen stappen ondernomen om dit te voorkomen? Waarom worden makelaars hier niet op aangesproken?

Als hypotheekadviseurs flink in de fout gaan, kunnen zij worden aangepakt door de AFM met alle gevolgen van dien. Niet alleen een hoge boete, maar zelfs het afnemen van de verplichte vergunningen is mogelijk. Foute hypotheekadviseurs kunnen zo buitenspel worden gezet.

Dit is niet mogelijk (veel minder gemakkelijk) bij makelaars. Misschien dat u als lezer de oplossing heeft. Ik ben benieuwd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

aankoopmakelaar

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

makelaar

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

taxatie

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
bierie
0
Makelaars moeten ten altijd taxaties insturen en laten verifiëren door het NWWI. Hoe kan het dan dat het NWWI accepteert dat voor de verkoop een taxatie van € 200.000,- wordt gesteld en dat wanneer verkocht er een andere waarde komt. Dit zou inhouden dat de verkoopmakelaar zijn werk niet naar behoren heeft gedaan. Het NWWI zou dit nummer 1: niet moeten accepteren. Nummer 2: onderzoek naar moeten doen.

VREEMD!
LLinssen
0
Ik heb onlangs een interessant artikel gelezen waarin uit de doeken werd gedaan dat het wel degelijk makkelijk is om een taxateur te beinvloeden door ze aan te spreken op het moment dat ze binnen komen. Zowel aan de vraag om een lagere waarde af geven als de vraag om een hoge waarde af te geven werd zonder pardon door de meeste taxateurs gewoon voldaan.

Dat het vreemd is dat de marktwaarde volgens taxateurs dichter bij het geboden bedrag ligt dan bij de vraagprijs (ook al gaat het soms om 20% verschil) is vreemd te noemen maar wellicht dat dit hier vooral sprake van is een populaire prijsklasses.
HelVan you name it
0
Zou als makelaar zijnde maar niet te veel klagen, je hebt nu brood op de plank! Wat ook van de plank kan voor hen is de 2008/2009 overlevingskit, als die er al is natuurlijk..

Kortom, elke makelaar die nu klaagt bestaat jonger dan 10 jaar. Daar is geen oplossing voor, buiten die overlevingskit om dan, of de boel verkopen!
plof®
0
De markt betaalt 230k, dus dat is de actuele prijs/waarde. Dat dit niet zoveel zegt over de waarde van het onderpand toekomst lijkt me evident. Er worden niet gek veel huizen verkocht. 95% vd huiseigenaren kan nooit en te nimmer het huis terug kopen tegen deze actuele extreem hoge waarde. Beter is het niet om de actuele waarde te betwisten maar gewoon geen 100% hypotheek te geven. Dat de woningwaarde flink zal zakken op lagere leennormen is wel een feit ja.
Peak
1
Beste Jos,
Uit de praktijk kan ik bevestigen dat het inderdaad handjeklap is tussen bemiddelaar of de bank waar de hypotheek wordt gevestigd en de taxateur die de opdracht gegund wordt. Ik kocht mn eerste huis en zei tegen hypotheekbemiddelaar; laat de taxateur maar even goed kritisch kijken, zodra deze denkt dat het wat minder waard is wil ik dat weten. Zegt de bemiddelaar: wat wil jij nu precies? Wil je de woning wel of niet ? Ik zei; ik wil een marktconforme taxatie zodat het feest niet doorgaat wanneer de waarde niet goed is op grond van de ontbindende voorwaarden (kan de lening niet krijgen). De bemiddelaar zei toen: die taxatie komt wel goed. Als je twijfelt moet je maar een bouwkeuring laten doen, maar die taxatie maak ik me helemaal niet druk over. Je hebt alleen niet zoveel tijd meer hiervoor. Dit gaf voor mij duidelijk aan dat de taxatie niet objectief is. Later heb ik zelf bemiddeld en bleek het volstrekt normale policy (standaard werkwijze op verschilllende kantoren) om de taxateur op te geven wat de "veronderstelde" waarde zou zijn. Dat is tot daaraan toe, maar in de praktijk werd de woning daar ook altijd op getaxeerd (soms net iets meer). Er werd op verschillende plekken ook altijd met een en dezelfde taxateur gewerkt. Uiteraard is er nooit bij een waarde van de omliggende woningen van bijvoorbeeld € 550.000 getaxeerd op € 700.000 maar een slag van 10% in een stijgende markt, dat kon nog wel worden "weggeschreven". Mijn eigen huis kelderde in waarde na aankoop en pas 10 jaar later stond ik weer op het droge. Het heeft me nooit lekker gezeten al die tijd. Ik vind het ook vreemd dat het zo gaat want banken staan toch onder stevig toezicht ?. Het risicomanagement van banken schiet hierin tekort lijkt me. En het toezicht daarop. Er wordt teveel uitgeleend of in elk geval niet op objectieve waarde bepaling van onderpand. Het uitlenen op zich staat centraal en de belastingbetaler springt wel weer bij als het weer misgaat lijkt de heersende gedachte van de altijd zo vriendelijke bankiers en hun alwetende commissarissen.
Ik heb geen last gehad van een dubieuze aankoopmakelaar. Die had ik niet ingeschakeld.
B-rood belegger
0
Zoals ook in jou treffende andere column geschreven, objectiviteit is niet te waarborgen als de makelaar zijn inkomen verdiend aan de opdrachtgever...

De handjeklap praktijken... kan een makelaar anders?
Wie kan mij met droge ogen en stalen gezicht uitleggen dat de woning die ik nog geen 2 jr geleden kocht voor 300k nu 380k "waard" is? Hier schuilt 0 economische grondslag in, tenzij bakstenen ineens schaars zijn ;-)

Wat mij betreft zijn we nu weer terug in 2006... kwestie van wachten tot de bom valt.

Daarnaast is een bank ook gebaat bij een hogere taxatiewaarde, omdat hij dan een hoger hypotheek mag verschaffen (uitgaande dat inkomen toereikend is). Dus zelfs als die misstanden ziet zal hij geen klokkeluider spelen, het verleden heeft wel aangetoond dat die graaiers ook niet Roomser dan de Paus zijn.

Idem voor de hypotheekadviseur, die wil toch graag zijn klant tevreden stellen.

Kortom; een malafide markt met een verre van zuivere waardering waar de partijen dermate van elkaar afhankelijk zijn dat de "controle" weg is.
In elk weldenkend bedrijf met AOIC zou dit al 100x aangepakt zijn...
Mr_Baldy
0
ik heb het ook mee gemaakt, makelaar zei huis te koop zetten voor 300K terwijl ik al een andere woning had gekocht moest ik voor overbruggings hyptheek een taxatie laten doen, toen taxateur kwam vroeg hij wat heb je nodig en wat vraag je voor je huis, 300K dus, na 10 min was hij weer weg en kreeg week later rappart taxatie 300K. huis in de verkoop week later verkocht voor 340K ken de mensen en ook die hadden binnen week taxatie voor 340K. blijft toch vreemd verhaal 40K in 2 weken tijd hoger getaxeerd
knax63
0
Taxatie moet door aparte party gedaan worden die geen informatie van koper of verkoper krijgt. Dan krijg je objectieve waarde zonder invloed van partijen.
Atari
0
Precies zonder dat men vooraf weet wat ervoor is betaald. Je ziet nu duidelijk in de praktijk dat kopers in de waan van de dag domme biedingen doen dan opzoek gaan naar een sjoemelende taxateur die mee wil doen in hun ellende. En straks als het mis gaat krijgt iedereen de schuld behalve hun. Klanten betalen veel te veel voor woningen en taxateurs zijn allemaal bezig met eigen belang.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 05 okt Studieschuld neemt toe 21
  2. 21 sep Klagen over makelaars en klagend... 9
  3. 14 sep Kifid, niet altijd voor de consu... 9
Gesponsorde links