Huizenbezitters met een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) besluiten steeds vaker om deze af te kopen. Wat zijn hun mogelijkheden?
Ofwel: Wat kunnen zij doen met de afkoopwaarde van deze KEW-polis? Is het bijvoorbeeld toegestaan om hier een verbouwing mee te betalen?
Of mogen de kosten koper van een andere koopwoning hiermee verrekend worden? Dhr. Zijdenbos van Fintool heeft de meest prangende vragen op een rij gezet.
Afkoopwaarde en overwaarde
De afkoopwaarde van een KEW moet gebruikt worden ter aflossing van de lopende box 1-hypotheek. Dit zorgt ervoor dat de overwaarde hoger wordt.
Deze overwaarde (de eigen woning reserve moet verrekend worden met de aankoop van een volgende woning. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Verkoop woning 200.000 euro
- Lopende box 1-schuld 150.000 euro
- Eigen Woning Reserve 50.000 euro
- Afkoop box 1-polis 20.000 euro
- Daadwerkelijk EWR 70.000 euro
- Aankoop nieuwe woning 300.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Verrekening EWR 70.000 -/- euro
- Nieuwe box 1-schuld 240.000 euro
In dit voorbeeld is duidelijk te zien dat de kosten koper verrekend worden met de afkoop van de box 1-polis. Hetzelfde is van toepassing als er direct een verbouwing plaatsvindt, zie onderstaand rekenvoorbeeld:
- Aankoop nieuwe woning 300.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Verbouwing 30.000 euro
- Verrekening EWR 70.000 -/- euro
- Nieuwe box 1-schuld 270.000 euro
Tijdstip bepalend bij latere afkoop
Bovenstaande voorbeelden zijn simpel. Echter dit wordt ingewikkelder als een huizenbezitter eerst uit eigen middelen bijvoorbeeld de verbouwing gaat betalen. De afkoop van de box 1-polis vindt dan later plaats.
In de praktijk komt dit veel voor, aangezien eerst de andere woning wordt gekocht (passeert bij de notaris) en later de huidige woning wordt verkocht. De huizenbezitter heeft nu als voordeel dat hij maar één keer hoeft te verhuizen. Het volgende is dan van toepassing:
- Aankoop nieuwe woning 300.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Verbouwing 30.000 euro
- Verrekening EWR 50.000 -/- euro
- Eigen middelen 20.000 -/- (hiermee wordt de verbouwing betaald)
- Nieuwe box 1-schuld 270.000 euro
- Afkoop box 1-polis 20.000 euro (wordt pas uitgekeerd na passeren bij de notaris)
Hetzelfde, of toch anders?
Op het eerste gezicht is de berekening precies hetzelfde. Echter de belastingdienst denkt hier anders over. De huizenbezitter moet aantonen wanneer het afkoopverzoek van de box 1-polis heeft plaatsgevonden.
Heeft hij dit afkoopverzoek gedaan voor passeren bij de notaris dan moet het afkoopbedrag binnen zes maanden (gerekend vanaf de passeerdatum) op zijn priverekening staan. Indien het afkoopverzoek echter is gedaan na passeren bij de notaris dan zal de belastingdienst de berekening als volgt zien.
Afkoop box 1-polis 20.000 euro wordt pas ingediend na passeren bij de notaris:
- Aankoop nieuwe woning 300.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Verbouwing 30.000 euro
- Verrekening EWR 50.000 -/- euro
- Eigen middelen 20.000 -/- euro (hiermee wordt de verbouwing betaald)
- Afkoop box 1-polis 20.000 euro
- Nieuwe box 1-schuld 250.000 euro
Het tijdstip van indienen van de afkoop is dus bepalend voor het nieuwe box 1-bedrag.
Scheidingscenario’s
Er wordt vaak gezegd dat scheiden doet lijden. Wat zijn de mogelijkheden met betrekking tot een box 1-polis? Daarbij wordt uitgegaan dat een van de personen in de koopwoning blijft en dus de ander uitkoopt.
Beiden hebben de volgende mogelijkheden:
- KEW splitsen (ieder neemt de helft van de box 1-polis mee in de nieuwe hypotheek).
- KEW gaat 100% over naar de persoon die achterblijft in de koopwoning.
- KEW wordt afgekocht en ieder ontvangt 50% van de afkoopwaarde.
Voor onbelaste afkoop van de box 1-polis moet de afkoopwaarde gebruikt worden ter aflossing van de lopende en/of nieuwe hypotheek. In de andere twee mogelijkheden blijft de box 1-polis gewoon doorlopen. Al met al is hier niets bijzonders aan de hand.
Nog meer verbouwen
Er ontstaat echter een probleem als de achterblijvende persoon gaat verbouwen. Deze verbouwing wordt eerst uit eigen middelen betaald en de afkoopwaarde van de box 1-polis wordt achteraf op de rekening van deze persoon gestort.
In deze situatie is er geen sprake van een Eigen Woning Reserve. Dit betekent dat de afkoopwaarde van de box 1-polis alsnog moet worden teruggestort in de lopende hypotheek. Het is dus niet verstandig om hier eerst de verbouwing uit eigen middelen te betalen.
Uit het bovenstaande blijkt dat afkopen van een box 1-polis simpel is. Echter het tijdstip van afkoop is van belang om niet de fiscus op uw dak te krijgen.