Het kopen van een huis wordt steeds moeilijker. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder. Bovendien worden er steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht.
Vooral dit laatste zorgt voor veel onzekerheid bij kopers. Zij kunnen niet goed in schatten hoeveel geld zij kwijt zijn als zij een koopwoning willen kopen. Steeds meer bestaande huizenbezitters besluiten daarom om niet te gaan verhuizen maar hun woning flink op te knappen.
Verschillende soorten verbouwingen
U moet dan denken aan bijvoorbeeld een uitbouw, dakkapel, nieuwe keuken en badkamer. Het is logisch dat niet iedere huizenbezitter deze opknapbeurt uit eigen middelen kan betalen.
Een tweede (of extra) hypotheek lijkt dan de beste optie. Voor deze tweede hypotheek is een taxatie nodig. De taxateur zal de waarde van de woning voor verbouwing en na verbouwing bepalen.
De huizenbezitter zal een verbouwingsspecificatie moeten opgeven. Dit bedrag zal door de bank in depot worden gehouden. De huizenbezitter moet facturen overleggen om het geld vrij te kunnen krijgen.
Let op deze punten
Er zijn belangrijke punten waar een huizenbezitter rekening mee moet houden.
Punt 1
Niet iedere euro verbouwen, levert ook een euro meerwaarde op voor de woning. Hieronder de globale waardestijgingen (kan per taxateur verschillen) van de soort verbouwingen die taxateurs hanteren.
Soort verbouwing en waardestijging:
- Aanbouw 80%
- Dakkapel 80%
- Badkamer 60%
- Keuken 60%
- Tuin 20%
Punt 2
De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde na verbouwing. Hieronder een fictief rekenvoorbeeld:
- Lopende hypotheek 200.000
- Verbouwingsbedrag 50.000
- Totale hypotheek na verbouwing 250.000
- Taxatiewaarde voor verbouwing 210.000
- Taxatiewaarde na verbouwing 240.000
In dit voorbeeld is de maximale hypotheek 240.000 euro. Om de verbouwing van 50.000 euro te kunnen doen, moet deze huizenbezitter zelf 10.000 euro uit eigen middelen betalen. De verbouwing van 50.000 euro levert hier een meerwaarde op van 30.000 euro voor de woning.
Punt 3
Voor de tweede hypotheek moeten kosten worden betaald zoals, taxatiekosten, advieskosten, notariskosten en NHG kosten (afhankelijk van hoogte hypotheek).
Punt 4
Er moet een annuïteiten of lineaire hypotheek worden afgesloten om renteaftrek te kunnen hebben over de tweede hypotheek.
Of lenen?
In ieder geval is duidelijk dat er meer voor nodig is om een tweede hypotheek af te sluiten. De andere mogelijkheid is een lening. Dit lijkt op het eerste gezicht onaantrekkelijk omdat de rentes voor een lening hoger zijn dan de hypotheekrentes.
Er zijn echter situaties waarbij een lening de oplossing is, bijvoorbeeld een kleine verbouwing. De kosten voor het afsluiten van een lening zijn nihil dit in tegenstelling voor een tweede hypotheek waarvan de kosten een paar duizend euro zijn.
Op lening.nl kunt u alle rentes op leningen vergelijken. De betaalde rente op een lening is alleen fiscaal aftrekbaar als er sprake is van een persoonlijke lening.
Vergelijking
Bij een verbouwingsbedrag van 25.000 euro is de laagste rente voor de lening 3,9%. Bij een hypotheek is deze 1,20% (NHG) en 1,66% zonder NHG. Ik heb dan een looptijd genomen van 10 jaar.
Bij een lening is het wel van belang om naar de voorwaarden te kijken. Bij sommige kredietverstrekkers vervalt de lening bij overlijden (extra gratis dekking). Ook boetevrij extra aflossen is mogelijk en zeker wenselijk in veel situaties.
Wat zijn nu de totale kosten over 10 jaar voor de lening en de hypotheek van 25.000 euro?
- Persoonlijke lening 30.134 (maandbedrag 251 euro)
- Annuïteitenhypotheek rente 1,20% 26.520 (maandbedrag 221 euro)
- Annuïteitenhypotheek rente 1,66% 27.120 (maandbedrag 226 euro)
Kosten hypotheek:
- Advieskosten 1.500 (verschilt per adviseur / bank)
- NHG kosten 250
- Taxatiekosten 500
- Notariskosten 1.000
- Totale kosten 3.250
Uit bovenstaande berekening is te zien dat er geen grote verschillen zijn betreffende de hypotheek en de lening. Bij de hypotheek moet u in ieder geval meer formulieren overleggen.
Nog een mogelijkheid
Tot slot een laatste mogelijkheid, het lenen van het verbouwingsbedrag bij een andere privé persoon. Deze moet de lening als annuïteiten of lineaire hypotheek verstrekken en treedt dus als het ware als bank op.
Ieder jaar moet deze persoon de aflossing en betaalde rente doorgeven aan de persoon die de hypotheek heeft afgesloten. De betaalde rente is weer fiscaal aftrekbaar en kan dus worden opgegeven aan de fiscus. Op de site van de belastingdienst staat een rekentool voor de annuïteiten hypotheek.
Huizenbezitters denken als eerste aan een tweede (of extra) hypotheek als zij hun woning grondig gaan verbouwen. Het alternatief een Persoonlijke Lening wordt meestal niet aangedacht omdat de rente hoger is. In werkelijkheid kan dit echter wel een goede en gemakkelijkere oplossing zijn.