Lage rentestanden en aantrekkende economische groei maken vastgoed aantrekkelijk. Drie vastgoedfondsen, waarvan eentje passief, vechten om de gunst van de stenenbelegger.
In de afgelopen tien jaar is de populariteit van vastgoedaandelen sterk toegenomen, zo constateert AF Advisors in een verhaal voor IEXProfs. Dat heeft deels te maken met de lage rentes.
In tegenstelling tot obligaties en spaarrekeningen keren beursgenoteerde vastgoedfondsen hoge dividenden uit. Dat maakt inkomenbeleggers hebberig.
Fiscaal voordeel
Dat hoge dividend heeft meestal een fiscale reden. Veel beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn zogenoemde REIT’s. Die zijn in veel landen vrijgesteld van het betalen van vennootschapsbelasting, mits het netto dividend van opbrengsten minus kosten volledig wordt doorgegeven aan de aandeelhouders.
Naast het hoge dividend heeft beleggen in vastgoed nog meer voordelen ten opzichte van andere beleggingscategorieën. Zo zorgen de maandelijkse huurinkomsten voor stabiele inkomsten. Daarnaast profiteren beleggers van positieve waarde-ontwikkelingen over de lange termijn.
Ook gunstig: vastgoed biedt bescherming tegen inflatie, doordat de huurprijzen en de waarde van een onderliggend object met de inflatie meestijgen.
Een keerzijde is er ook. Vastgoed is zeer afhankelijk van de stand van de conjunctuur. Gaat het economisch mis, dan krijgt ook de vastgoedsector een tik. Leegstand en dalende vastgoedprijzen kunnen er stevig inhakken. Beursgenoteerd vastgoed stuitert even hard als aandelen op en neer.
Wind mee
De koersbeweging van beursgenoteerd vastgoed is de laatste tijd vooral omhoog, weet AF Advisors: “In het eerste halfjaar van 2017 stonden de seinen voor het beleggen in vastgoed nog steeds op groen. Vooral de prestaties van Europa en opkomende markten zijn zeer sterk te noemen.”
Naast het aantrekken van de wereldwijde economie hebben ook de centrale banken, middels hun goedkoop-geld-politiek een grote bijdrage geleverd aan de recente opleving van de wereldwijde vastgoedmarkt. Vastgoed is immers voor een belangrijk deel gefinancierd met geleend geld. Hoe minder rente daarover moet worden betaald, hoe lager de kosten.
Als de huren van de aangekochte panden stabiel blijven of stijgen, dan leidt dit automatisch tot hogere winsten, waarbij de taxatiewaarde onderwijl ook veelal omhoog schiet. Zie wat de lage rente met de Nederlandse huizenmarkt heeft gedaan.
Positieve trends
Afgezien van een aantrekkende economie en lage rente profiteert de vastgoedsector ook nog van een aantal technologische en demografische trends. AF Investors: “Vastgoedontwikkeling speelt een belangrijke rol bij de verstedelijking. Het ontstaan van een grotere middenklasse zal vooral in landen uit opkomende markten leiden tot stijgende vastgoedprijzen.”
Maar ook in Europa is sprake van een sterke urbanisatietrend die prijzen opdrijft, vertelt Evert Castelein, assistent fondsmanager van het Aberdeen European Balanced Property Fund. Aberdeen heeft een selectie gemaakt van toekomstige winning cities, zoals Amsterdam, Berlijn, Oslo, Stockholm en Londen.
Castelein: “Mensen die naar deze winnende Europese steden trekken, moeten wonen, werken en eten. Daarom voorzien wij juist daar goede mogelijkheden voor vastgoedbeleggingen.”
E-commerce
Een andere trend is e-commerce. Dat raakt weliswaar winkelvastgoed, maar de prijzen van logistiek vastgoed gaan door het dak. “E-commerce heeft een grote boost gegeven aan de bouw van distributiecentra, al moeten we opletten dat hier op den duur geen speculatieve bubbel ontstaat,” vertelt Castelein.
Hij is niet bang dat e-commerce de doodsteek is van al het winkelvastgoed. “Dominante retail binnen (nieuwe) verzorgingsgebieden blijft interessant. Mensen willen bepaalde producten toch op locatie kopen, waarbij tegenwoordig meer wordt ingespeeld op dingen zoals beleving en goede bereikbaarheid.”
Egbert Nijmeijer van Kempen gelooft net als Castelein dat Europees vastgoed een inhaalslag maakt. Die comeback wordt mede mogelijk door de vergrijzing, want ook die ontwikkeling draagt bij aan de trek naar de stad.
“Door vergrijzing zien we ook oudere mensen weer terug richting stad verhuizen in verband met betere sociale voorzieningen en meer cohesie onder ouderen.”
Conservatief gefinancierd
Voordeel van beursgenoteerd vastgoed is dat de leenrisico’s lager liggen dan bij de gewone particuliere woningmarkt. In de particuliere woningmarkt is ca. 80% van de woningwaarde gefinancierd met geld van de bank. Voor de commerciële vastgoedmarkt ligt de loantovalue-ratio momenteel gemiddeld rond de 35%.
Dat is volgens Nijmeijer uniek laag. “Met de huidige hoge spreads en lage LTV’s hoeft men dus weinig risico’s te nemen om renderend in commercieel vastgoed te beleggen."
Nou ja, als belegger zit je er niet op te wachten dat de vastgoedbelegging met tientallen percenten daalt. Omdat een stevige recessie roet in het eten gooit. Af Advisors waarschuwt in ieder geval voor bubbelvorming in de vastgoedsector. “Nu steeds meer opkomende landen verstedelijken, kan de volgende vastgoedcrisis een stuk grotere impact hebben op de wereldwijde economie."
Fondsvergelijking
Wie in beursgenoteerd vastgoed belegt, zorgt dus voor optimale spreiding. Drie Nederlandse beleggingsfondsen, twee actief en een passief, die wereldwijd beleggen in vastgoed, zijn Delta Lloyd Global Property, NN Global Real Estate Fund en Think Global Real Estate.
Wat zijn de verschillen? Welke oogt het beste? Ik kijk naar historisch rendement, dividend, kosten, risico en spreiding.
Rendement 5 jaar (gemiddeld per jaar)
Delta Lloyd Global Property: +5,8%
NN Global Real Estate: +7,1%
Think Global Real Estate: +8,4%
Rendement 3 jaar (gemiddeld per jaar)
Delta Lloyd Global Property: +6,7%
NN Global Real Estate: +7,1%
Think Global Real Estate: +7,0%
Rendement 1 jaar
Delta Lloyd Global Property: -8,1%
NN Global Real Estate: -6,0%
Think Global Real Estate: -6,8%
Dividend
Delta Lloyd Global Property: 3,89%
NN Global Real Estate: 4,30%
Think Global Real Estate: 2,91%
Kosten
Delta Lloyd Global Property: 0,76%
NN Global Real Estate: 0,73%
Think Global Real Estate: 0,25%
Risico (jaarlijkse koersbeweeglijkheid)
Delta Lloyd Global Property: 14,25%
NN Global Real Estate: 15,18%
Think Global Real Estate: 14,19%
Geografische spreiding
Delta Lloyd Global Property: VS (51%), Europa (16%), Azië (31%)
NN Global Real Estate: VS (56%), Europa (11%), Azië (29%)
Think Global Real Estate: VS (54%), Europa (17%), Azië (29%)
Aantal posities
Delta Lloyd Global Property: 53
NN Global Real Estate: 38
Think Global Real Estate: 100
Bron: Morningstar
Peildatum: 18 augustus 2017
Conclusies
Ondanks de juichende berichten over de vastgoedsector hebben de drie bekeken fondsen allemaal in de afgelopen twaalf maanden slecht gepresteerd. Schuld ligt vooral bij de Amerikaanse dollar die dit jaar ten opzichte van de euro danig in waarde is gedaald (-11,4% ytd). Aangezien ruim de helft van het wereldwijde beursgenoteerde vastgoed in de VS zit, raakt dat internationaal gespreide vastgoedportefeuilles.
Over de laatste vijf jaar hebben de vastgoedfondsen het prima gedaan, waarbij met name de prestaties van het passieve vastgoedfonds van Think opvalt. Ligt het aan de lage kosten?
Beide actieve fondsen moeten elk jaar minimaal een half procent outperformen om Think Global Real Estate bij te kunnen houden. Andere positieve punten van de ETF: de brede spreiding (uiteraard) en het lagere risicoprofiel.
Van de twee actieve fondsen ligt mijn voorkeur bij NN Global Real Estate. Dat fonds verslaat de concurrent van Delta Lloyd op punten. Het rendeerde beter en het keert meer dividend uit. Maar moet ik van de drie vastgoedfondsen een winnaar uitkiezen, dan is het toch Think Global Real Estate.