Vastgoed was ooit, naast aandelen en obligaties, een vast onderdeel van elke beleggingsportefeuille. Dat is niet langer het geval. Dat heeft er mede mee te maken dat het risico van beursgenoteerd vastgoed in dezelfde lijn ligt als dat van aandelen. Met name de correlatie van vastgoed met financials is groot.
Daarnaast zijn er inmiddels tal van andere beleggingen beschikbaar, zoals private equity en hedgefondsen, die een mooi alternatief vormen voor aandelen en obligaties. Maar toch, met de huidige extreem lage rente zijn de hoge dividendbetalingen van vastgoed bijzonder aantrekkelijk.
Nederlandse vastgoedfondsen, zoals Wereldhave en Eurocommercial verblijden hun aandeelhouders met dividenden van respectievelijk 7,3% en 5,6%. Voor de vastgoedfondsen zelf is de lage rente een zegen. Een belangrijk deel van hun kosten bestaat uit rentebetalingen over hun met schuld gefinancierde bezittingen.
Het is niet ongebruikelijk dat vastgoedbedrijven hun panden voor de helft met vreemd vermogen financieren. Een fikse daling van de rente brengt de kosten hard naar beneden.
Lege winkels
Dat wil niet zeggen dat het beleggen in vastgoed zonder risico is. Integendeel. De vlucht van online shoppen raakt de winkels hard. Een blik in de meeste winkelstraten vertelt het treurige verhaal.
Terwijl de postbedrijven moeite hebben alle winkelpakketjes op tijd bezorgd te krijgen, overleven alleen de winkelbedrijven, die de tijdsgeest begrijpen.
Ook de aanbieders van kantoren hebben hun problemen. Het nieuwe werken heeft veel kantoorruimte overbodig gemaakt. Inmiddels lijkt die trend gekeerd. Werkgevers vinden het weer belangrijk dat hun medewerkers op kantoor komen.
Nog niet zo lang geleden waren de meeste kantoren te vinden langs de steden. Inmiddels wordt er steeds meer in stadscentra gewerkt.
Visie gevraagd
Ofwel, voor het succesvol beleggen in vastgoed is visie gevraagd. Binnenstedelijk vastgoed, residentieel vastgoed, dominante winkelcentra én winkels op A1-locaties zullen ook in de toekomst gewild zijn, dus in waarde kunnen stijgen. Economie gaat over schaarste. Dat geldt ook voor vastgoed.
De grote beleggingshuizen hebben vorige maand hun adviezen voor beursgenoteerd vastgoed verhoogd. Volgens onderzoeksbureau Alpha Research, dat de adviezen van zestig vermogensbeheerders bekeek, is vastgoed, net als aandelen overigens koopwaardig.
Wie een vastgoedgokje wil wagen, kiest voor een wereldwijde beleggingsaanpak. Dan is spreiding in ieder geval verzekerd. Drie Nederlandse beleggingsfondsen met een ijzersterk track record zijn:
De drie fondsen zijn volgens fondsenanalist Morningstar allemaal vier sterren waard. Zijn er ook verschillen?
Fondsvergelijking
Rendement 10 jaar (gemiddeld per jaar)
- Delta Lloyd Global Property: 2,6%
- NN Global Real Estate: 2,3%
- Robeco Property Equities: 2,0%
Rendement 3 jaar (gemiddeld per jaar)
- Delta Lloyd Global Property: 12,4%
- NN Global Real Estate: 12,1%
- Robeco Property Equities: 14,3%
Dividend
- Delta Lloyd Global Property: 3,53%
- NN Global Real Estate: 4,10%
- Robeco Property Equities: 3,99%
Kosten
- Delta Lloyd Global Property: 0,76%
- NN Global Real Estate: 0,73%
- Robeco Property Equities: 0,93%
Risico (gemiddelde koersbeweeglijkheid per jaar)
- Delta Lloyd Global Property: 14,2%
- NN Global Real Estate: 15,3%
- Robeco Property Equities: 13,7%
Geografische spreiding
- Delta Lloyd Global Property: Verenigde Staten (53%), Azië (31%), Europa 14%)
- NN Global Real Estate: Verenigde Staten (57%), Azië (30%), Europa (10%)
- Robeco Property Equities: Verenigde Staten (48%), Azië (31%), Europa (16%)
Aantal posities
- Delta Lloyd Global Property: 53
- NN Global Real Estate: 39
- Robeco Property Equities: 59
Conclusies
Dit is een typisch een gevalletje van zoek de verschillen. De drie Nederlandse wereldwijde vastgoedfondsen ontlopen elkaar opmerkelijk weinig. Mijn voorkeur is toch Robeco Property Equities. Van de drie is dit fonds het goedkoopste (al scheelt het weinig), het minst risicovol en het beste gespreid.
Verder ben ik benieuwd hoe het verder gaat met de twee andere fondsen. Nu NN op het punt staat concurrent Delta Lloyd in te lijven, is de kans groot dat Delta Lloyd Global Property en het NN Global real Estate Fund fuseren. Dat is immers de bedoeling van een overname, synergiewinst realiseren.
Bron: Morningstar, peildatum: 29 april 2017.