In het eerste deel van het tweeluik over beleggen in Duits supermarktvastgoed, hebben we vooral aandacht besteed aan de Duitse commerciële vastgoedmarkt in zijn geheel. In deze bijdrage leggen we de focus op de retailmarkt en met name op supermarkten.
De retailmarkt
Wie een goed alternatief zoekt voor de de kantorenmarkt, kan zijn aandacht wellicht verleggen naar de retailmarkt, hoewel daar ook volop beweging is.
In de eerste helft van 2019 bedroegen de investeringen in commercieel vastgoed € 24,4 miljard. Dat stroomde vooral naar de kantorenmarkt, die met een bedrag van € 11,5 miljard 47% van het totaal voor zijn rekening nam. Met een aandeel van 22% ofwel € 5,4 miljard was de retailmarkt een goede tweede.
Van die € 5,4 miljard ging ruim € 1,85 miljard naar de Big Seven (de grootste regionale metropolen van Duitsland). Beleggers hebben nog steeds een duidelijke voorkeur voor beleggen in vastgoed in een metropool en dan ook nog bij voorkeur in de belangrijke winkelstraten.
De jongste cijfers, die van het einde van het derde kwartaal 2019 zien er allemaal iets minder uit. Er stroomde over 9 maanden ruim € 7,53 miljard naar het retailsegment. Dat bedrag valt binnen de bandbreedte van het tienjarig gemiddelde, maar het blijft wel 15% achter bij het bedrag over dezelfde periode van 2018.
Blijft staan: A-locaties trekken de aandacht van veel beleggers. Binnen het segment retail blijven de zogeheten retailparcs, met daarin discounters en full-service supermarkten, veel geld van beleggers aantrekken. Het gaat om een bedrag van € 3,4 miljard en dat is bijna 45% van het totale investeringsbedrag.
Goed nieuws is ook, dat de druk op de initiële rendementen (prime yields) na jaren lijkt af te nemen, behalve in de duurste markten van München en Berlijn. Beleggers hebben nog steeds heel veel oog voor gespecialiseerde, thematische winkelcentra. Dan moeten deze wel goede verbindingen hebben en huurders met een hoge credit rating.
De stijging van de belangstelling betekent wel dat de prime yields met 20 basispunten gedaald zijn naar 4,30%. Door die daling komt het rendement van deze thematische centra dichter in de buurt van die van de traditionele winkelcentra. Daar steeg het rendement met 10 basispunten naar 4,10%.
BNP Paribas denkt dat de vooruitzichten voor Duits vastgoed goed zijn en goed blijven ondanks een tegenvallend derde kwartaal. A-locaties, maar zeker ook de gespecialiseerde en doorsnee winkelcentra blijven bovengemiddelde aandacht van beleggers trekken.
E-commerce
De bloeiende economie en een sterk gedaalde werkloosheid hebben positief uitgepakt voor de consumptie. Tegelijkertijd is het gedrag van de consument sterk veranderd. Dat is terug te voeren op de opmars van e-commerce. Dat heeft tot druk op retailvastgoed geleid, zeker op de minder druk bezochte locaties.
Het is overigens vooraal het non-food segment in het retailsegment dat zwaar getroffen wordt door de opkomst van e-commerce. Modewinkels, schoenenzaken en de traditionele warenhuizen vallen hieraan ten prooi en verdwijnen geleidelijk uit het straatbeeld. Leegstand begint in veel dorpen en kleine steden een alledaagse aanblik te worden. Daarom duurt het steeds langer om beleggers te interesseren voor dit type vastgoed.
Figuur 1 Opmars e-commerce vooral in het non-foodsegment
Beleggers in retailvastgoed hebben de afgelopen jaren geleidelijk hun koers gewijzigd en hebben meer aandacht gekregen voor gespecialiseerde winkels, full-service supermarkten en levensmiddelendiscounters.
Door de gestegen koopkracht zijn Duitsers weliswaar niet meer gaan eten, maar wel anders. Er is meer aandacht gekomen voor de kwaliteit van het aangeboden voedsel. Ook de belangstelling voor vers, gezond en duurzaam is sterk gestegen bij de Duitse consument.
Van die toegenomen aandacht profiteren speciaalzaken, maar ook full-service supermarkten en de levensmiddelendiscounter. Het kopen van de dagelijkse kost is bovendien een lokale aangelegenheid en ook dat is een voordeel voor de speciaalzaak en de supermarkt.
Typologie van de Duitse supermarkt
Omgerekend naar winkeloppervlakte en omzet is de Duitse winkelmarkt de grootste van Europa. Het land telt bijna 11.000 supermarkten met een totale oppervlakte van pakweg 36 miljoen m2. Dankzij die hoge dichtheid hoeft de gemiddelde Duitse consument maar 5 minuten te rijden om een supermarkt te bereiken.
Deze markt wordt gedomineerd door 5 partijen die samen een marktaandeel hebben van 70%. Bekende namen voor Nederlandse oren zijn de Aldi Groep en de Metro Groep. Minder bekend klinken namen zijn Rewe, Edeka en Schwartz (Lidl). Daarnaast doet een aantal regionale ketens zoals Fenebergin het goed. Van meer recente datum is de opmars van biologische supermarkten als Denn’s en BioCompany.
Hierboven is geconcludeerd, dat de Foodsector in Duitsland zeer wel in staat is om de concurrentie van de e-commerce op afstand te houden. Dat is voor een niet onbelangrijk deel te danken aan de al genoemde goede bereikbaarheid. Ook speelt een rol dat de supermarkten snel en efficiënt inspelen op de veranderende consumentenbehoefte. Zo biedt de Duitse supermarkt traditioneel veel drogisterijproducten aan.
Belangrijk is ook dat Duitse supermarkten de concurrentie aangaan met de horeca. Ze bieden hun klanten de mogelijkheid producten ter plekke te nuttigen. De supermarkten moeten wel, want veel vacante winkelruimte wordt weer opgevuld door bars en restaurants.
Figuur 2 Vooral bars en restaurants vullen vrijgevallen capaciteit op
Annexum vastgoed
Beleggen in Duits commercieel vastgoed in het algemeen en in supermarkten in het bijzonder is dus een aantrekkelijke optie. De markt is veerkrachtig en de consument is gewend aan ruim aanbod.
Daar komt nog bij, dat de Duitse wet beleggers in vastgoed een zeer hoge mate van zekerheid en bescherming biedt. De wet- en regelgeving inzake de verwerving van vastgoed en zeker de belastingwetgeving daaromtrent is wel erg complex. Wie als private belegger wil investeren, doet er daarom misschien goed aan zijn lot in handen te geggen van een partij die bekend en vertrouwd is met de Duitse regels van het spel, zoals het Nederlandse vastgoedfonds Annexum.
U kunt deelnemen in een portefeuille met niet alleen Nederlandse maar ook Duitse supermarkten. Dit het Duits Nederlands Supermarkt Fonds onderscheidt zich door de spreiding van 45 objecten over twee economisch sterke maar geografisch gescheiden markten.
De prognose is een jaarlijks enkelvoudig beleggingsrendement van circa 9.4% (gemiddeld over 5 jaar) waarvan 5.9% contant wordt uitgekeerd.
Wilt u meer weten over beleggen in supermarktvastgoed? Download hier de factsheet, of vraag de digitale brochure aan op de site van Annexum. Hierin vindt u alle informatie over rendement en risico’s.
Bibliografie
BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Deutschland. Property Report 2019
BNP Paribas Real Estate, Retail Investement market Germany. At a Glance Q2 2019
DZ Hyp, REAL ESTATE MARKET GERMANY 2019 | 2020. October 2019
PWC, Investing in German Real Estate. February 2018
PWC, Investing in German Real Estate. November 2019
Tranio, Five main trends in international real estate, November 2018
Tessa Rooze, whitepaper supermarktvastgoed, de Duitse Markt, januari 2019
Savills World Research, The investment market for retail parks, October 2018
Savills World Research, Commercial property market Germany. March 2018