Voor wie verder kijkt dan alleen Nederland: een blik op de Duitse vastgoedmarkt en vooral op de zeer lucratieve Duitse supermarktsector. Deel 1: Een kennismaking met Duits vastgoed.
Traditiegetrouw is Duits vastgoed voor veel Nederlandse beleggers een welkome aanvulling in hun portefeuille. En met reden: Duitsland is al decennialang de locomotief van Europa. De economie is sterk en groeit door de jaren heen gestaag. De bevolking is met 85 miljoen de grootste op het Europese continent. De werkloosheid is laag en de koopkracht van Duitsers is hoog, een van de hoogste binnen de Europese Unie.
Duitsland is bovendien politiek en sociaal stabiel. Dit alles maakt het land aantrekkelijk voor beleggers in alle soorten en maten en dus ook voor vastgoedbeleggers. Er moet echter wel aan toegevoegd worden, dat in 2019 de economische groei sterk is vertraagd en dat Duitsland op de rand van een recessie heeft gebalanceerd.
Figuur 1 De belangrijkste Duitse vastgoedmarkten
Figuur 2 Macro-economische ontwikkelingen in Duitsland
Het zijn juist de hoge particuliere bestedingen in combinatie met de grote werkgelegenheid die de recessie hebben afgewend
Aantrekkelijke markt
De markt voor commercieel vastgoed in Duitsland is de afgelopen tien tot vijftien jaar sterk gegroeid. Het is niet overdreven te claimen dat Duitsland een van de meest aantrekkelijke vastgoedmarkten ter wereld is.
Dat is af te lezen aan het niveau van investeringen. In 2018 vloeide er maar liefst € 61,5 miljard naar deze markt tegen bijvoorbeeld € 57,8 miljard in 2017. De markt is de afgelopen 10 jaar alleen maar gegroeid.
Figuur 3 Marktaandeel naar regio
De enorme instroom geeft wel druk op de rendementen, zeker op de zogeheten prime yields, de initiële rendementen. Dat neemt overigens niet weg dat die nog steeds zeer positief afsteken bij het rendement op obligaties, zoals uit onderstaande grafiek spreekt.
Figuur 4 Rendementen onder druk, maar nog steeds aantrekkelijk
Structuur van de Duitse commerciële vastgoedmarkt
Duitsland kent een federale structuur. Een consequentie daarvan is, dat er geen dominante metropool is zoals in Frankrijk (Parijs) of Engeland (Londen). Als het om de vastgoedmarkt gaat, kent Duitsland meerdere regionale metropolen, de zogenaamde Big Seven:
- Berlijn
- Hamburg
- München
- Frankfurt am Main
- Keulen
- Dusseldorf
- Stuttgart
Figuur 5 Instroom in vastgoed in de Big Seven
De economische gezondheid van de diverse regio’s loopt sterk uiteen. Sommige hebben last van krimp van de bevolking. In die regio’s is het aanbod van vastgoed (veel) groter dan de vraag. Dat betekent leegstand en druk op de (huur)prijzen. Andere regio’s laten een groei zien en waar het vastgoed betreft vormen die regio’s het spiegelbeeld van de krimpregio’s.
Een tweede kenmerk van de markt is de trek naar de steden. In 2012 bleek uit onderzoek dat maar liefst 67% van de bevolking van kleine steden en dorpen het liefst zou verhuizen naar een grote stad. De voornaamste motieven zijn een hoger niveau van voorzieningen en betere kansen op een goede baan.
Opnieuw zijn het de Big Seven die het meest profiteren van de trek naar de stad. Steden als München en Frankfurt am Main zijn erg sterk gegroeid sinds de eeuwwisseling.
Kantoren
De populairste investering in commercieel vastgoed is de kantorenmarkt. Die is sinds de eeuwwisseling geëxplodeerd en dat is toe te schrijven aan de sterke groei van het aantal kantoorklerken. Die maken nu ongeveer 25% à 26% uit van de totale beroepsbevolking.
De grote belangstelling voor dit type vastgoed betekent dat ook hier de initiële rendementen onder druk staan. Hetzelfde geldt trouwens voor de lange termijn. Beleggers moeten rekening houden met aflopende vraag naar kantoorruimte door vergrijzing en digitalisering.
Figuur 6 Snelle toename van de kantoorbevolking
Retail en supermarkten
Beleggers die zoeken naar een alternatief voor de kantorenmarkt, kunnen hun aandacht wellicht verleggen naar de retailmarkt. In de eerste helft van 2019 bedroegen de investeringen in commercieel vastgoed € 24,4 miljard.
Omgerekend naar winkeloppervlakte en omzet is de Duitse winkelmarkt de grootste van Europa. Het land telt bijna 11.000 supermarkten met een totale oppervlakte van pakweg 36 miljoen m2. Dankzij die hoge dichtheid hoeft de gemiddelde Duitse consument maar 5 minuten te rijden om in een supermarkt te belanden. Maar ook in een ander opzicht staan Duitse supermarkten dicht bij de consument. Ze zijn er letterlijk voor de boodschappen van alle dagen: zowel voor de dagelijkse maaltijd als voor de inkoop voor de feestdagen. Dit houdt ook in dat trends en nieuwe behoeften van consumenten snel worden opgepakt en ddorvertaald in nieuwe winkelconcepten en -formules. Het gaat dus goed met de supermarkten in Duitsland en dat vertaalt zich weer in heel behoorlijke rendementen.
Annexum vastgoed
Het moge duidelijk geworden zijn dat beleggen in Duits commercieel vastgoed en in supermarkten in het bijzonder een aantrekkelijke optie is. Ondanks de huidige mindere gang van zaken blijven de vooruitzichten voor de economie op termijn goed.
Daar komt nog bij, dat de Duitse wet beleggers in vastgoed een zeer hoge mate van zekerheid en bescherming biedt. Met daarbij wel de kanttekening dat de wet- en regelgeving rond het aankopen van vastgoed zeer gecompliceerd is. En dat geldt al helemaal voor de belastingwetgeving. Wie als private belegger wil investeren, doet er daarom misschien goed aan zich te wenden tot een partij die bekend en vertrouwd is met de Duitse regels van het spel. Het Nederlandse vastgoedfonds Annexum kent sinds jaar en dag het klappen van de Duitse zweep.
Annexum is ervaren in het beheren en structureren van supermarktvastgoed. Met de emissie voor het Duits Nederlands Supermarkt Fonds biedt Annexum een portefeuille met niet alleen Nederlandse maar ook Duitse supermarkten.
Dit fonds onderscheidt zich door de spreiding van 45 objecten over zowel twee sterke economische regio's als twee geografische markten. De rendementsprognose is een jaarlijks enkelvoudig beleggingsrendement van circa 9.4% (gemiddeld over 5 jaar) waarvan 5.9% contant wordt uitgekeerd.
Wilt u meer weten over beleggen in supermarktvastgoed? Download hier de factsheets, of vraag de digitale brochure aan op de site van Annexum. Hierin vindt u alle informatie over rendement en risico’s.
Bibliografie
BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Deutschland. Property Report 2019
BNP Paribas Real Estate, Retail Investement market Germany. At a Glance Q2 2019
DZ Hyp, REAL ESTATE MARKET GERMANY 2019 | 2020. October 2019
PWC, Investing in German Real Estate. February 2018
PWC, Investing in German Real Estate. Novemer 2019
Tranio, Five main trends in international real estate, November 2018
Tessa Rooze, whitepaper supermarktvastgoed, de Duitse Markt, januari 2019
Savills World Research, The investment market for retail parks, October 2018
Savills World Research, Commercial property market Germany. March 2018