Beleggingsvastgoed is vaak gesitueerd in steden. En omdat beleggen in vastgoed een zaak is voor de lange adem is het goed om te weten wat de motieven zijn van stadsbewoners én stadsverlaters. Een blik op de langetermijntrends.
Het traditionele plaatje is bekend: jongeren trekken naar de stad om werk te zoeken of om een opleiding te volgen. Dertigers daarentegen trekken de stad weer uit om een gezin te stichten. Toch zijn er veel nuances aan te brengen in dit zwart-witte plaatje. Meer over de drijfveren van stadsbewoners en stadsverlaters.
Stadsbewoners: volg het werk
De groep van 25 - 29 jarigen blijkt heel mobiel. Hun verhuisbewegingen worden vooral bepaald door de arbeidsmarkt en in mindere mate door de woningmarkt. Oftewel: starters zoeken het werk op.
In de afgelopen decennia heeft de dienstensector een enorme bloei doorgemaakt en deze sector concentreert zich bij voorkeur in de grote stad. Starters hebben dus niet de neiging om de stad te verlaten. Maar inmiddels zijn de vraag en het prijsniveau in de stedelijke kernen zo hoog opgelopen, dat huurders zich gaan verplaatsen naar zogenaamde ‘overloopgebieden’. Dat zijn veelal groeigebieden direct buiten de stedelijke kernen.
Een bekend voorbeeld van die trend is de regio rond Amsterdam, waar de huurprijzen tot de hoogste behoren van Nederland. In die regio is Hoofddorp een typisch overloopgebied waar veel huurders naartoe trekken.
Stadsbewoners: de dertigers blijven
Nog steeds verlaten dertigers en ouderen vaker de stad. Traditioneel zijn de verhuizers op zoek naar een ander type huis of een rustiger woonomgeving.
In de jaren 2003 – 2013 traden echter twee nieuwe ontwikkelingen op waardoor ook dertigers vaker bleven hangen in de stad. Zo steeg het aanbod van gezinswoningen in de grote steden sterk door de bouw van Vinexwijken, met huizen die voldeden aan de wensen van dertigers. Daarnaast daalden na 2008 de huizenprijzen sterk en kwamen veel woningen onder water te staan. Dat dwong velen tot een pas op de plaats.
Stadsbewoners: meer yuppen
In de jaren na de economische crisis werd een nieuwe ontwikkeling zichtbaar. Waar voorheen de autochtone middenklasse geleidelijk verdween uit de binnenstad en verkaste naar de randgemeentes, begon nu een tegenbeweging op gang te komen.
Steeds meer jonge hoogopgeleide huishoudens zijn woningen gaan betrekken in de meest aantrekkelijke en centraal gelegen buurten in de stad. Hiermee is het zogeheten proces van gentrification in de binnensteden op gang gekomen.
Huishoudens met relatief veel cultureel kapitaal blijven vaker in de stad dan huishoudens met minder cultureel kapitaal. Vervolgens bepaalt de economische factor waar het tweeverdienersgezin gaat wonen. Is dat in de klassieke middenklassegezinsbuurten of is dat bijvoorbeeld in de Vinexwijken van de stad.
Stadsverlaters: it’s the economy, stupid!
Mensen die de stad verlaten, trekken overigens niet naar de eerste de beste buurgemeente. Dertigers kiezen bij voorkeur voor een economisch sterke groeikern. De werkgelegenheid moet zich voorspoedig ontwikkelen en er moeten goede voorzieningen zijn. Het woon-werkverkeer mag evenmin grote tijdrovende problemen opleveren. De grote stad met al haar aantrekkelijke voorzieningen moet binnen handbereik blijven.
Dat verklaart het succes van steden als Apeldoorn en Eindhoven om de dertigers te lokken. Beide steden zijn economische bolwerken in hun regio en daarbuiten! Ook Alphen aan den Rijn is hiervan een voorbeeld. De stad bevindt zich tussen Leiden en Utrecht en veel bewoners van Alphen werken in deze steden.
Vraag naar huurwoningen blijft stevig
Of het nu in stad is of in de regio: de vraag naar betaalbare huurwoningen blijft op peil. Beleggers zijn niet blind voor deze ontwikkelingen en zien mogelijkheden om in te spelen op deze recente trends.
Een en ander is terug te zien in de cijfers. In de eerste drie maanden van dit jaar hebben beleggers € 2,3 miljard geïnvesteerd in woningen. Dat is 158% meer dan in dezelfde periode van 2018 en het hoogste investeringsvolume in een eerste kwartaal ooit!
Beleggen in vastgoed
Een belegger kan grofweg kiezen uit twee mogelijkheden. Hij koopt een of meerdere panden, verhuurt die en int de huur. Nadeel van deze werkwijze is wel, dat het vermogen dan in stenen vastzit. Dat beperkt de flexibiliteit en het geeft bovendien een hoop administratieve rompslomp.
Een alternatief is beleggen in een vastgoedfonds met huurwoningen. De rompslomp kunt u dan overlaten aan een professionele partij. Annexum is een vastgoedbeheerder die zich al 20 jaar richt op de particuliere belegger.
U kunt bij Annexum vanaf € 50.000 instappen in het Woningfonds Starterswoningen 1, een van de vastgoedfondsen van Annexum. Het verwachte enkelvoudig direct beleggingsrendement van dit vastgoedfonds is 7,1% (gemiddeld over 10 jaar), waarvan twee keer per jaar 5% contant wordt uitgekeerd.
Annexum richt zich met dit woningfonds op een deelmarkt, de markt voor huurwoningen voor starters.
Uit het voorgaande blijkt dat de vraag in grote steden en de gemeenten eromheen groot blijft. U kunt meer lezen over de motieven en achtergronden van huurders in onze whitepaper. Op www.annexum.nl/woningen kunt u op uw gemak het aanbod van Annexum bekijken. Alle informatie over het rendement en de risico’s staat beschreven in het prospectus dat u via de website kunt downloaden.
Bronnen:
Annexum whitepaper, Huurwoningen: groei nu vooral buiten de grote steden.
Boterman, W: Gentrification en de terugkeer van de middenklassengezinnen naar Amsterdam. In Soort zoekt soort: clustering en sociaaleconomische scheidslijnen in Nederland. 2014, Platform 31.
Planbureau voor de leefomgeving, Trek van en naar de stad. Veranderingen in verhuispatronen, 1996 – 2018. Oktober 2019