Ongelijke betaling bij aankoop huis? Pas op voor scheve gezichten bij scheiding

Wie samen een huis koopt, neemt een risico. Volgens de statistieken gaan 1 op 3 stellen uit elkaar. Wat veel gehuwden echter niet weten, is dat er vergoedingsrechten om de hoek komen kijken als zij uit elkaar gaan, en er sprake is van een koophuis.

De financiële gevolgen als mensen uit elkaar gaan kunnen groot zijn. Vooral als er sprake is van een koopwoning en één persoon meer eigen middelen heeft ingebracht dan de ander kan er een flinke discussie ontstaan. Het is daarom altijd verstandig om de extra ingebrachte gelden goed vast te leggen, zodat discussie voorkomen kan worden.

Wat veel gehuwden en geregistreerde partners niet weten, is dat als zij uit elkaar gaan en er sprake is van een koophuis, er vergoedingsrechten om de hoek komen kijken.

Hierbij worden de vergoedingsrechten op twee verschillende manieren berekend. Dit is afhankelijk van het tijdstip van het inbrengen van de eigen middelen (voor of na 2012).

Voor 2012

Ik zal dit illustreren met een simpel rekenvoorbeeld waarin twee personen een huis kopen:

In bovenstaand voorbeeld wordt in 2011 een woning gekocht door A en B voor €320.000. A brengt direct €100.000 (jaar 2011) eigen middelen in, waardoor er een hypotheek van €220.000 kan worden afgesloten.

Helaas is na 10 jaar de koek op. A en B besluiten uit elkaar te gaan en verkopen de woning voor €500.000. De lopende hypotheek is onderhand nog €170.000. Het volgende is dan van toepassing:

Bovenstaande berekening is simpel. A krijgt netjes zijn €100.000 eigen middelen terug. De resterende €230.000 wordt hierna netjes gedeeld (per persoon €115.000).

Dezelfde berekening kan worden toegepast als A of B in de woning wil blijven wonen. Als A in de woning blijft wonen, wordt B uitgekocht voor een bedrag van €115.000. Als B in de woning blijft wonen, wordt A uitgekocht voor een bedrag van €215.000.

Vanaf 2012

De berekening van de vergoedingsrechten wordt echter heel anders als A na 2012 de €100.000 eigen middelen inbrengt. Nu is namelijk de beleggingsleer van toepassing. De berekening ziet er dan als volgt uit:

Uitleg bedragen A en B

De inbreng van A van €100.000 was 31,25% van de koopsom van €320.000. A krijgt nu ook 31,25% van de verkoop van de woning = €156.250 (31,25% van €500.000). Dit bedrag plus de lopende hypotheek wordt van de verkoopprijs afgehaald, waardoor er overblijft €173.750 als verkoopwinst om te verdelen tussen A en B.

Door de waardestijging van de woning van €320.000 naar €500.000 is de waarde van de inbreng van A van €100.000 gestegen naar €156.250.

Vuile streken

Nu komt er een gemene truc om de hoek kijken. Als A een jaar voor de scheiding deze €100.000 inbrengt, dan heeft A hier leuk aan verdiend (€56.250). Het tijdstip van de extra aflossing is niet van belang. Er wordt voor de vergoedingsrechten uitgegaan van de waarde van de woning bij aanvang (koop).

Hieronder even een extreem rekenvoorbeeld waarin A misbruik maakt van B:

De inbreng van A van €150.000 was 50% van de koopsom van €300.000. A krijgt nu ook 50% van de verkoop van de woning: €400.000 (50% van €800.000). Bovendien krijgt A ook nog €150.000 van de overgebleven verkoopwinst. Totaal ontvangt A in dit geval €550.000. B moet het met een bedrag van €150.000 doen!

Splits de hypotheek

Om de administratie gemakkelijk te maken voor de toekomst, is het verstandig om bij het afsluiten van de hypotheek de hypotheekdelen direct te splitsen. Het volgende is dan van toepassing bij A en B zonder inbreng van eigen geld:

Als A nu extra wil aflossen, kan hij dit doen op zijn eigen hypotheekdeel. Het is ook mogelijk om tussentijdse grote verbouwingen die door 1 persoon betaald worden, mee te nemen in de vergoedingsrechten.

Voor alle duidelijkheid: Stellen mogen in onderling overleg afwijken van de beleggingsleer. Dit betekent dat zij deze ook in de prullenbak mogen deponeren. Het is wel verstandig om dit vooraf (bij inbreng van één van beiden in de hypotheek) af te spreken en vast te leggen. In ieder geval is een goede administratie wenselijk om discussies in de toekomst te voorkomen.