Vastgoedfondsen hebben een wispelturig, maar ook zwak halfjaar achter de rug. Het sentiment blijft matig.
Op basis van de vierjarige business cycle stellen we vast dat beleggingen in vastgoed minder verantwoord zijn, omdat we aan het einde van de conjunctuurcyclus zitten. Dat klopt ook wel met het koersverloop van vastgoedfondsen in het afgelopen halfjaar.
Wereldwijde vastgoedindex
Zo is de MSCI World Real Estate Index, de wereldwijde vastgoedindex dit jaar met een kleine 20% gedaald. Overigens noteert deze vastgoedindex in dollars, die flink zijn gestegen, waardoor het verlies voor de helft wordt gecompenseerd.
De koers van Unibail-Rodamco-Westfield is dit jaar ruim 23% gedaald, waarmee dus bijna een kwart van de waarde verloren is gegaan.
NSI (Nieuwe Steen Investments) daalde 12%. Vastgoedgigant Wereldhave wist de voeten droog te houden met een rendement van +8,5%, hoewel het aandeel de laatste maanden een dalend verloop kende. Eurocommercial Properties won dit jaar 5%, maar laat trendmatig ook het kopje hangen. Vastned daalde de eerste helf van 2022 met ruim 14%.
In de ETF-hoek zijn eveneens verliezen geleden. De VanEck Global Real Estate ETF verloor dit jaar een kleine 7%.
Houd uw exposure in aandelen en vastgoed vooralsnog beperkt
Volgens de prognoses van de vierjarige business cycle behoren zakelijke waarden, waartoe vastgoed behoort, niet bovenmatig in uw beleggingsportefeuille vertegenwoordigd te zijn. Ons advies is dan ook om de exposure in zowel aandelen als vastgoed vooralsnog beperkt te houden.
Helemaal onderaan vindt u een uitleg van het beleggingsbeleid en strategie op basis van de vierjarige business cycle.
Dit is deel 3 in de week van de business cycle, waarin ik de sector vastgoed tegen het licht wil houden. Ik bekijk achtereenvolgens Eurocommercial Properties, NSI (Nieuwe Steen Inv.), Unibail-Rodamco-Westfield, Vastned, Klepierre, Cofinimmo en GBL. Verder bekijk ik de VanEck Global Real Estate ETF.
Vastgoed heeft vooral last van de hoge, maar ook wispelturige rente. Het blijft gissen waar en wanneer de rente tot rust komt. Momenteel gaat het letterlijk alle kanten op en zijn dagelijkse schommelingen van 0,2 procentpunt (!) in 10-jaars rentes in de VS, Nederland en Duitsland geen uitzondering. Dit maakt het voor beheerders en beleggers in vastgoed heel moeilijk om een goede waardebepaling te maken.
Eurocommercial Properties: vlakke trend
Eurocommercial Properties oogt technisch zwak. Zowel de stijgende trend als de voormalige koersbodem is gebroken. Neerwaarts is er ruimte richting de steun van €18,20 (de bodem van 11 maart). Een lagere koerstop zou de uitbraak bevestigen. De weerstand ligt op €24,98 (de top van 3 juni).
Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde laat een vlakke trend zien. Dit wijst op een neutrale technische conditie. De B.O.B.-indicator (de blauwe lijn) stijgt licht en signaleert dat Eurocommercial Properties iets beter presteert dan de rest van de markt.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: Gemengde signalen uit de winkelvastgoedmarkt
NSI: verslechtering in de technische omstandigheden
NSI blijft technisch zwak. Nadat een bodem is gebroken, is er neerwaarts ruimte richting de steun van €26,35 (de bodem van 30 oktober 2020). De weerstand ligt op €38,25 (de top van 3 juni).
Bij NSI krult de 200-dagenlijn omlaag. Dit duidt op een verslechtering in de technische omstandigheden. De B.O.B.-indicator (de blauwe lijn) stijgt en signaleert dat NSI minder slecht presteert dan de rest van de markt.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: NSI ziet veel ruimte voor waardecreatie
Vastned ligt er zwak bij
Technisch ligt Vastned er zwak bij nadat een bodem is gebroken. Er is naar beneden ruimte richting de steun van €13,88 (de bodem van 3 april 2020). De weerstand bevindt zich op €24,70 (de top van 3 juni).
De 200-dagenlijn laat een negatief verloop zien. Dit geeft een zwakke technische conditie weer. De stijgende trend van de B.O.B.-indicator (blauwe lijn) van Vastned geeft mindere prestaties aan vergeleken met de rest van de markt.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: Gunstige jaarprognose bij Vastned
Unibail-Rodamco-Westfield: zwak verloop
Nadat een oude bodem is gebroken is Unibail-Rodamco-Westfield technisch verzwakt. Naar onderen is er ruimte tot de steun van €29,08 (de bodem van 2 oktober 2020). De weerstand ligt op €73,09 (de top van 20 mei).
Bij Unibail-Rodamco-Westfield geeft het 200-daags voortschrijdende gemiddelde een zwak verloop laat zien. Dit geeft een negatieve technische conditie weer.
De neutrale B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat Unibail-Rodamco-Westfield gelijk presteert met de rest van de markt. De B.O.B.-indicator (blauwe lijn) vergelijkt het koersverloop van Unibail-Rodamco-Westfield met dat van het marktgemiddelde.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: Harde klappen voor Unibail-Rodamco-Westfield
WDP (Warehouses De Pauw): neerwaartse draai
Technisch ligt WDP (Warehouses De Pauw) er zwak bij nadat een bodem is gebroken. Eerder al was de uptrend verlaten. Er is naar beneden ruimte richting de steun van €16,00 (de bodem van 20 maart 2020). De weerstand bevindt zich op €42,30 (de top van 31 december 2021).
Technisch laat het 200-daags voortschrijdende gemiddelde een neerwaartse draai zien Dit signaleert een verzwakking in de technische omstandigheden.
De B.O.B. loopt omhoog en geeft aan dat WDP (Warehouses De Pauw) beter presteert dan de rest van de markt.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: Harde klappen voor logistiek vastgoed
GBL: steun binnen dalende trend
GBL heeft binnen de dalende trend de steun van €78,92 (de bodem van 25 december 2020) bereikt. De dalende trend wordt pas voortgezet indien GBL onder deze laatste bodem breekt. Dan mogen we verdere koersdalingen verwachten. GBL heeft weerstand rond €105,05 (gevormd op 5 november 2021).
Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde laat een dalend verloop zien. Dit signaleert een zwakke technische conditie.
De dalende B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat GBL achterblijft bij de rest van de markt.
Lees hier de fundamentele analyse van de IEX Beleggersdesk: Discount GBL is gestegen naar recordhoogte
Cofinimmo: verkoopdruk
Cofinimmo blijft zwak. Lagere toppen en bodems signaleren verkoopdruk. De dalende trend is intact. Er ligt steun rond €91,51 (de bodem van 12 februari 2016). Cofinimmo heeft weerstand rond €135,90 (de top van 15 april).
Bij Cofinimmo laat de 200-dagenlijn een negatief verloop zien. Dit geeft een zwakke technische conditie weer.
De dalende B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat dit aandeel achter blijft bij de rest van de markt.
Klépierre: kopers en verkopers houden elkaar in evenwicht
Bij Klépierre houden kopers en verkopers elkaar redelijk in evenwicht. Het Franse vastgoedfonds beweegt zijwaarts boven de steun van €17,93 (de bodem van 26 november 2021). De weerstand ligt op €26,88 (de top van 18 februari). De speelruimte tussen deze niveaus is ruim genoeg om traden interessant te maken.
Na een doorbraak onder de steun van €17,93 wordt €16,08 het volgende neerwaartse koersdoel.
Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde van Klépierre krult neerwaarts. Dit wijst op een verzwakking in de technische conditie.
Van Eck Global Real Estate ETF
Nadat de bodems van eind 2021 en begin 2020 rond 43 zijn gebroken is de Real Estate ETF technisch verzwakt richting steun 34,56 (bodem van 28 december 2018). De weerstand ligt op 47,77 (top van 22 april).
Ongeschikt voor de LT beleggingsportefeuille.
Bij de Real Estate ETF krult de 200-dagenlijn omlaag. Dit duidt op een verslechtering in de technische omstandigheden.
De top in de B.O.B.-indicator signaleert dat de Real Estate ETF minder presteert dan de rest van de markt.
Uitleg Vierjarige business cycle (grafische weergave)
Over een langdurige periode van meer dan 100 jaar kunnen we constateren dat de geschiedenis zich steeds herhaalt. We zien namelijk dat de economie tijdens een complete cyclus chronologisch altijd dezelfde volgorde in gebeurtenissen en ontwikkelingen op de financiële markten laat zien.
Voor de vierjarige business cycle beoordelen we alle financiële markten gecombineerd, zoals rente, aandelen, vastgoed en grondstoffen. Aan de hand van de koersontwikkelingen proberen we vervolgens te achterhalen wat de gecombineerde markten voorspellen ten aanzien van economische groei en/of krimp.
Het komt erop neer dat tijdens een periode van economische krimp staatsleningen in prijs stijgen (dus de rente daalt dan). Tijdens economische groei daarentegen, staan aandelen en grondstoffen juist in de belangstelling. Dan zijn staatsleningen doorgaans minder geschikt om in te beleggen.
Period of fame
Zo heeft binnen een Vierjarige Businesscycle elke beleggingscategorie zijn eigen period of fame. Het verleggen van de aandacht van de ene beleggingscategorie naar de andere, op basis van de golfbeweging van deze cycle, is dan ook van groot belang voor het uiteindelijke beleggingsresultaat.
De vierjarige business cycle maakt het mogelijk om draaipunten te identificeren voor verschillende financiële en economische indicatoren. Deze zijn op hun beurt maatgevend voor de vraag waarin te beleggen: in obligaties, aandelen, vastgoed, grondstoffen of cash.
Zoals eerder dit jaar is aangegeven behoort een langetermijnbelegger nu enkel bescheiden in zakelijke waarden (aandelen en vastgoed) te beleggen.
Op basis van de vierjarige business cycle zijn we behoeddzaam ten aanzien van de meeste beleggingen en dus voorzichtig met lange-termijnposities, zoals ook vastgoed. (Let op: de onderstaande grafiek van de vierjarige business cycle geeft de stand van juli 2022 weer en is dus geactualiseerd)
Geïdealiseerd
De grafiek laat een geïdealiseerd voorbeeld zien van de business cycle. De sinuscurve (rode lijn) geeft het pad van economische groei en/of krimp weer. De gestippelde horizontale lijn maakt een onderverdeling van periodes van groei en krimp.
Waar liggen de draaipunten?
De geschiedenis herhaalt zich. Tijdens een complete cyclus, die gemiddeld vier jaar duurt, laten de financiële markten chronologisch altijd dezelfde volgorde in gebeurtenissen zien. Dit maakt het mogelijk om draaipunten te identificeren voor verschillende financiële en economische indicatoren, maar ook voor obligaties, aandelen, vastgoed en grondstoffen.
De vierjarige business cycle laat (geïdealiseerd) het chronologische pad zien van de diverse financiële markten: cash, obligaties, aandelen, vastgoed en grondstoffen.
Geïdealiseerde beleggingsstrategie
Kort samengevat kan bij het volgen van de vierjarige businesscycle de volgende beleggingsstrategie interessant zijn (LET OP: Deze keuzes zijn geïdealiseerd en vormen beslist geen dwingend beleggingsadvies). Grafisch is de cyclus in zes stukken (fases) onderverdeeld.
Fase I:
- Aandelen, vastgoed en grondstoffen mijden
- Posities in obligaties opbouwen
- Cash afbouwen
Fase II:
- Posities in aandelen opbouwen, juiste sectoren kiezen
- Posities in vastgoed opbouwen
- Posities in obligaties aanhouden (omruilen van staats- in bedrijfsleningen
- Voorzichtig met grondstoffen
Fase III:
- Posities in aandelen en vastgoed uitbreiden
- Posities in obligaties: looptijden verkorten
- Posities in grondstoffen opbouwen
Fase IV:
- Posities in aandelen en vastgoed aanhouden
- Posities in obligaties afbouwen
- Posities in grondstoffen uitbreiden
Fase V:
- Posities in aandelen en vastgoed afbouwen
- Obligaties mijden
- Posities in grondstoffen aanhouden
Fase VI (waar we sinds kort inzitten):
- Aandelen, vastgoed mijden
- Posities in grondstoffen afbouwen
- Cash aanhouden
- Obligaties opbouwen
Ik wil benadrukken dat de bovenstaande keuzes zijn geïdealiseerd en beslist geen dwingend beleggingsadvies vormen. Wij adviseren nadrukkelijk om altijd contact op te nemen met uw beleggingsadviseur of vermogensbeheerder.
Lees ook de eerdere delen van deze serie: