Huizenbezitters die besloten hebben om hun lopende hypotheek over te sluiten, krijgen meestal te maken met een boeterente. Een boeterente is van toepassing als de rentevaste periode nog doorloopt en de betaalde hypotheekrente hoger is dan de hypotheekrente in de markt. Nu de rente zo snel stijgt, loont het om strategisch te handelen.
De berekening van de boeterente is een momentopname, waardoor deze bij passeren bij de notaris hoger of lager kan zijn dan toen u aan het proces van oversluiten begon. Het is daarom verstandig om tijdens de periode voor passeren de hypotheekrente van uw huidige bank in de gaten te houden. U voorkomt hiermee verrassingen.
Hoe berekent uw bank de boeterente?
1: hypotheekbedrag (deel) minus het percentage dat u vergoedingsvrij mag aflossen per jaar
2: vergelijken met de huidige rente van de rentevaste periodes die van toepassing zijn
3: boeterente wordt contant gemaakt
De bank neemt eerst uw hypotheekbedrag en vermindert dat met het bedrag dat u jaarlijks vergoedingsvrij mag aflossen. De meeste banken hanteren in Nederland een vergoedingspercentage van 10% van het hypotheekbedrag. Er zijn ook banken waar het percentage 15% of 20% is. Hoe hoger dit percentage, hoe lager de boeterente.
Een voorbeeld ter verduidelijking waarbij de boeterente wordt opgevraagd van een lopende hypotheek:
| Waarde woning |
€600.000 |
| Aflossingsvrije hypotheek |
€300.000 (hypotheek zonder NHG) |
| Ingangsdatum hypotheek |
1-5-2010 |
| Huidige hypotheekrente |
4,5% |
| Rentevaste periode |
20 jaar tot 1-5-2030 |
De boetrente wordt nu berekend over het hypotheekbedrag minus het vergoedingsvrije percentage van 10%. In dit voorbeeld zal de bank uitgaan van €270.000 (€300.000 -/- €30.000).
Hierna kijkt de bank naar de periode dat de rente nog doorloopt. Als de hypotheek wordt afgelost op 1 mei 2022 is dit precies 8 jaar. De einddatum van de rentevaste periode is namelijk 1 mei 2030.
Dan neemt de bank de rentevaste periodes die het dichtbij deze 8 jaar liggen. Hierbij wordt ook gekeken naar de risicoklasse van de huidige hypotheekrente. Als de bank alleen rentevaste periodes heeft van 5 jaar en 10 jaar, dan wordt voor de berekening van het verschil met de huidige rente de hoogste van deze twee genomen.
De uiteindelijke boeterente wordt daarna contant gemaakt omdat deze in één keer wordt betaald door de klant.
Factoren die de boeterente beïnvloeden
De hoogte van de boeterente is ook afhankelijk van de hypotheekvorm. Bij een lineaire, annuïteiten-, bankspaar- en spaarhypotheek moet de bank rekening houden met de aflossingen en spaarwaarde (spaarhypotheken) die nog plaatsvinden tijdens de rentevaste periode. Deze komen in mindering van het hypotheekbedrag.
De beleggingshypotheek wordt als een aflossingsvrije hypotheek beoordeeld. De winst (op de beleggingen) is namelijk onzeker, waardoor deze niet in mindering wordt gebracht op het hypotheekbedrag.
Slimme huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek zetten deze bijvoorbeeld eerst intern om naar een annuïteitenhypotheek alvorens de hypotheek over te sluiten. Hierbij is het wel verstandig om de kleine lettertjes van de bank vooraf goed te lezen.
Let op latere rentewijzigingen
Hoe lager de boeterente, hoe aantrekkelijker het is om een hypotheek over te sluiten. Het beste scenario is dat de nieuwe hypotheekaanbieding al is getekend. Hierdoor is de nieuwe, lage hypotheekrente al bekend. Voor passeren zal de hypotheekrente bij de huidige bank nog weer stijgen, waardoor de boeterente (flink) lager wordt.
De notaris zal uiterlijk een week voor passeren (kan ook korter of langer zijn) de aflosnota bij de huidige bank opvragen. Op deze aflosnota staat ook de boeterente vermeld die betaald moet worden.
Vooral in deze tijd, waarin de banken bijna wekelijks hun hypotheekrentes verhogen, is de kans groot dat voor passeren de bank de hypotheekrente nog verhoogt.
Wat moet er nu gebeuren?
De notaris moet daarvan op de hoogte worden gesteld. Er moet namelijk met spoed een nieuwe aflossingsnota opgevraagd worden bij de bank.
Als er geen nieuwe berekening van de boeterente wordt gemaakt, zal de “oude” hogere boeterente in rekening worden gebracht.
In dit geval is het verstandig als huizenbezitters zelf hun notaris inlichten over de rentestijging. Hypotheekadviseurs moeten hun klanten erop wijzen dat zij de hypotheekrente bij hun bank in de gaten houden en de telefoon moeten pakken (notaris bellen) als deze wordt verhoogd.
Tot wanneer kan er nog een nieuwe aflosnota door de notaris worden opgevraagd?
Het antwoord hierop is dat dit per bank kan verschillen. Er zijn banken waar één dag voor passeren nog een nieuwe aflosnota met de nieuwe boeterenteberekening kan worden opgevraagd. De aanvraag moet dan wel met een spoedopdracht plaatsvinden en het liefst ook in de ochtend. Een (snelle) bank zal dan aan het einde van de dag de nieuwe aflosnota mailen aan de notaris. Hierna kan de notaris zijn werk doen door de juiste boeterente mee te nemen in de aflosnota.
Voor alle duidelijkheid: de boeterente kan flink lager zijn (honderden euro’s), daar banken (soms) flink hun hypotheekrente verhogen (paar tienden). Het is dus raadzaam om actief de hypotheekrente van de bank in de gaten te houden. Het kan een zeer leuk bedrag opleveren.