Scheiden is lijden wordt er wel eens gezegd. En dat is in de werkelijkheid ook van toepassing. De kosten van een scheiding kunnen behoorlijk oplopen. Wie een koopwoning heeft, heeft drie verschillende mogelijkheden:
- de man blijft in de woning wonen
- de vrouw blijft in de woning wonen
- de woning wordt verkocht
De derde optie is mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Of de wordt verkocht met een restschuld. Die kan, afhankelijk van de bankvoorwaarden, meegenomen genomen in een nieuwe hypotheek.
Grijs gebied
De heren in Den Haag hebben geregeld dat de betaalde hypotheekrente over deze restschuld-hypotheek vijftien jaar fiscaal aftrekbaar is. Echter, in werkelijkheid zijn er weinig banken in Nederland die (grote) restschuldbedragen meenemen.
Een bank beoordeelt de situatie persoonlijk (maatwerk). Het is tot op heden daarom helaas nog een zeer grijs gebied.
Het verhaal wordt nog leuker als iemand in de woning wil blijven wonen. Er moet nu eerst gekeken worden of er sprake is van een hypotheek met NHG of zonder NHG.
- Bij een hypotheek met NHG wordt er getoetst op werkelijke last. In simpele woorden gezegd betekent dit dat iemand bijvoorbeeld zeven keer zijn inkomen aan hypotheek kan dragen volgens NHG.
- Bij een hypotheek zonder NHG wordt er niet getoetst op werkelijke last. Dit betekent dat er gekeken wordt wat iemand maximaal met zijn inkomen aan hypotheek kan dragen. In de praktijk is dit tussen de vier en 4,5 keer het inkomen.
Wel of geen NHG?
Er ontstaan nu vreemde situaties. Huizenbezitters met NHG worden gedwongen in hun koopwoning te blijven wonen, terwijl huizenbezitters zonder NHG gedwongen worden om hun huis te verkopen!
Bij deze laatste groep geef ik een voorbeeld ter verduidelijking. Het volgende is van toepassing:
- Inkomen A 40.000 euro
- Inkomen B 20.000 euro
- Hypotheek 200.000 euro (zonder NHG, ingangsdatum 1-1-2010)
- Waarde woning 200.000 euro
- Hypotheekrente 5% (tien jaar vast tot 1-1-2020)
- Scheidingsdatum 1-1-2015
- Eigen middelen 10.000 euro
A en B gaan uit elkaar. A wil in de woning blijven wonen.
De maximale hypotheek op het inkomen van A bij een hypotheekrente van 5% is 167.653 euro. Als A in de woning wil blijven wonen, zal de hypotheek verlaagd moeten worden naar 167.653 euro. Dit is echter niet mogelijk omdat A niet genoeg vermogen heeft.
Als we het inkomen van A toetsen op een hypotheekrente van 2,5% dan is de maximale hypotheek 198.252 euro. De hypotheekrente van 2,5% is van toepassing bij een hypotheek met NHG waarbij de hypotheekrente tien jaar vast staat.
Boeterente
Door een gedeelte van de eigen middelen in te brengen is het mogelijk om de hypotheek om te zetten en zo woningbehoud te realiseren voor A. Echter de bank waar de hypotheek nu loopt, zal een boeterente in rekening brengen.
Bij een boetevrije aflossing van 10% en een hypotheekrente van 3% (vijf jaar vast voor een hypotheek zonder NHG) is de boeterente 16.695 euro! A kan door de hoogte van de boeterente de hypotheek niet omzetten.
In dit geval zullen A en B de woning moeten verkopen. De kans bestaat nu dat de woning voor minder dan 200.000 euro wordt verkocht. Het gevolg is een restschuld.
Wie is de dupe?
Het is zelfs mogelijk dat een bank niet wil meewerken aan het ontslag hoofdelijke aansprakelijk omdat zij het inkomen te laag vindt. Echter, een andere bank is van mening dat op basis van de explain dit wel mogelijk is.
Ook in deze situatie is er sprake van oversluiting met een boeterente als gevolg. Het blijkt dat iedere bank de situatie anders beoordeelt. En de huizenbezitter is de dupe van een streng beleid van zijn bank.
Partneralimentatie
Iedere bank kan dus anders toetsen. Dit is ook van toepassing bij partneralimentatie. Er zijn banken die partneralimentatie alleen meenemen voor de duur dat het wordt ontvangen, maximaal twaalf jaar. Logisch want na twaalf jaar vervalt de alimentatie.
Echter bij NHG mag de partneralimentatie over dertig jaar worden getoetst als het langer dan drie jaar wordt ontvangen. U begrijpt dat de maximale hypotheek bij toetsing dertig jaar (flink) hoger is dan bij toetsing twaalf jaar.
Natuurlijk roept u nu dat na twaalf jaar de hypotheek misschien niet meer betaalbaar is omdat de partneralimentatie vervalt. Dit klopt, maar het is toch mogelijk om in twaalf jaar de hypotheek door middel van een annuïteiten- of lineair-hypotheek te verlagen.
Te letterlijk
Een goede adviseur kan precies vooraf berekenen wat er in deze periode moet worden afgelost. Bovendien bestaat de kans dat het inkomen stijgt of dat er een nieuwe (werkende) partner wordt gevonden.
Ik vind dat banken hun regeltjes te letterlijk nemen. Dit kan de huiseigenaar veel geld koster. Door verder te kijken, kan in veel situaties een passende oplossing worden aangeboden.