Vorige week liep mijn mailbox onverwachts vol met dezelfde vraag. Is het mogelijk om hier in Nederland een Duitse hypotheek af te sluiten tegen een veel lagere rente dan in Nederland?
Het is natuurlijk logisch dat mensen met vragen komen als er in de Nederlandse media berichten worden gepubliceerd over een lagere hypotheekrente. Helaas worden de voorwaarden die hierbij gelden regelmatig vergeten.
Ik heb het weekend gebruikt om eens dieper op de materie in te gaan. Ik heb diverse internetsites bekeken die deze Duitse hypotheken aanbieden. Het valt mij op dat de informatie op deze sites vrij beperkt is. In veel gevallen wordt niet eens de hoogte van de rentes vermeld.
De hypotheekvoorwaarden (de kleine lettertjes) heb ik helemaal niet kunnen vinden. Hieronder toch een opsomming waaraan u zou moeten voldoen:
- hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteitenhypotheek
- maximale hypotheek is 70% van de waarde van de woning
- Duitse banken kijken naar het netto inkomen in plaats van het bruto inkomenen er een vast dienstverband is een vereiste
- beperking boetevrij aflossen
- geen Nationale HypotheekGarantie (NHG) mogelijk
- lagere rentes
Bovenstaande opsomming is terug te vinden op internet:
Ik heb de Duitse banken niet gesproken.
1. Annuïteitenhypotheek
De eerste vereiste is een verplichte aflossing door middel van een annuïteitenhypotheek. In Nederland hebben starters nog de mogelijk om hun hypotheek ook lineair af te lossen. Voor doorstromers zijn er nog meer mogelijkheden omdat zij hun huidige hypotheekvormen zoals een aflossingsvrije hypotheek mogen meenemen. Bij de Duitse hypotheek kunt u dus niet kiezen als het gaat om de hypotheekvorm.
2. Maximaal 70%
De maximale financiering bij een Duitse bank is 70% van de marktwaarde. Dit betekent dat er eigen middelen moeten worden ingebracht. Vooral voor starters wordt dit een groot probleem. Een rekenvoorbeeld:
- koopprijs woning (is ook de marktwaarde): 150.000
- kosten koper (5%): 7500
- maximale financiering via banken in Nederland: 157.500
- maximale financiering via een Duitse bank: 105.000 (eigen middelen 52.500)
Uit dit voorbeeld blijkt dat iemand heel wat eigen middelen moet inbrengen. Als ik de koopprijs nog hoger maakt, bijvoorbeeld 300.000 euro, dan moet iemand al 105.000 euro inbrengen!
3. Netto in plaats van bruto
Volgens de website wordt er bij de verstrekking gekeken naar het netto inkomen en moet iemand een vast dienstverband aantonen. Dit laatste wordt een steeds groter probleem in Nederland. De doelgroep die dus in aanmerking komt voor de Duitse hypotheek wordt steeds kleiner.
4. Rentes
Natuurlijk kijkt iedereen naar de hoogtes van de rentes. Hieronder de rentes die via Volksbankypotheek van toepassing zouden zijn als u de rente voor vijf of tien jaar vast zet. Ik heb het vergeleken met een geldgever in Nederland.
Duitse Volksbank, rentevastperiode vijf jaar tegenover een Nederlandse aanbieder:
| hypotheekbedrag tot: |
tot 50% meerwaarde |
tot 60% meerwaarde |
tot 70% meerwaarde |
Nederlandse aanbieder |
| 300.000 |
2,80% |
2,95% |
3,15% |
3,20% (Obvion)* |
| 300.000 - 400.000 |
2,90% |
3,05% |
- |
3,35% (ABN Amro) |
| 400.000 - 500.000 |
3,00% |
- |
- |
3,35% (ABN Amro) |
Duitse Volksbank, rentevastperiode tien jaar tegenover een Nederlandse aanbieder:
| hypotheekbedrag tot: |
tot 50% meerwaarde |
tot 60% meerwaarde |
tot 70% meerwaarde |
Nederlandse aanbieder |
| 300.000 |
3,45% |
3,60% |
3,90% |
4,10% (Obvion)* |
| 300.000 - 400.000 |
3,55% |
3,70% |
- |
4,20% (Aegon) |
| 400.000 - 500.000 |
3,65% |
- |
- |
4,20% (Aegon) |
* dit is de rente die van toepassing is voor een hypotheek met NHG
De hypotheekrentes vergeleken met de Nederlandse aanbieders vind ik meevallen. Natuurlijk is er een verschil, maar een percentages van 2 dat ik in diverse media heb gelezen, kan ik nog niet ontdekken.
Bovendien ben ik van mening dat de hypotheekrentes in Nederland nog verder gaan dalen. De afgelopen drie maanden is de rente rond de 0,5% gedaald. Ik verwacht dat de rente nog verder gaat dalen.
Hierbij moet ik wel opmerken dat de concurrentie in Nederland zeer beperkt is. De Rabobank bepaalt (feitelijk) wat de hoogte van hypotheekrente is. Dit heeft te maken dat de staatsbanken niet mogen stunten met hun hypotheekrentes.
Nogmaals attendeer ik u erop dat ik niet naar de voorwaarden heb gekeken. Het zal mij niet verbazen als deze strenger zijn dan de aanbieders hier in Nederland.
Tot slot wil u nog op het volgende tekst van een collega-schrijver van mij wijzen. Hij kwam met de volgende conclusie:
"Ook hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie zijn niet mogelijk. Wat er gebeurt met een in Duitsland verstrekte hypotheek als de Europese Unie uit elkaar valt is eveneens nog onbekend. Duitsland zou dan wellicht kunnen terugvallen op de duitse Mark en dan zou een Nederlandse hypotheekhouder een valutarisico over zijn hypotheek kunnen gaan lopen. Ook is nog niet bekend of het duitse bankenconsortium onder nederlands toezicht (de AFM) of duits toezicht (de BaFin) zullen vallen."
Misschien dat u al in uw auto zat om een Duitse hypotheek te gaan afsluiten. Ik adviseer u om alles eerst vanuit alle kanten te beoordelen voordat u gaat tekenen. Hierbij moet u zeker de kleine lettertjes (die ik niet heb gelezen) niet vergeten.
De komende tijd zal ik zeker de Duitse hypotheek in de gaten blijven houden. Als er meer openheid komt dan zal ik er zeker een vervolgcolumn over schijven.